Cobrança da taxa condominial à luz do Projeto de Lei 1092
Aprovação do PL 1092 trará a segurança jurídica para aplicação da cobrança da taxa condominial. Prazo passa a contar a partir do dia seguinte ao vencimento da prestação
IVENS PINTO
A aplicação de multas em condomínios e prescrição de prazo de cobrança de taxas atrasadas é um tema muito importante para a gestão condominial, algo que preocupa síndicos e condôminos. Nesse sentido, está em trâmite na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados, em caráter conclusivo, o Projeto de Lei 1092/22, do deputado Rubens Pereira Júnior (PT-MA), que estabelece prazo de cinco anos para prescrição da cobrança de taxas condominiais. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), inclusive, já estabeleceu esse prazo de prescrição em casos regidos pelo Código Civil.
A REVISTA DOS CONDOMÍNIOS procurou dois especialistas para buscar uma boa análise sobre a questão, afinal a comunidade quer saber se essa PL traz benefícios e quais seriam. Ivens Pinto, advogado militante no Direito Condominial em Manaus (AM) e síndico profissional pela Confederação Nacional de Síndicos (Conasi), traz sua primeira análise: “é importante saber primeiramente que o código civil de 2002 não trouxe em seu corpo a prescrição específica para as cotas condominiais, isso porque, por longo tempo se aplicava a regra do artigo 205 do Códex civilista que trazia a ideia de prescrição em dez anos, quando a lei não fixasse prazo menor. A prova disso, é que existem muitos julgados, muito decisum que utilizava o tempo de 10 anos para a prescrição das cotas condominiais. Contudo, com o advento do Código de Processo Civil, de 2015, os entendimentos começaram a mudar, isso porque o CPC/15 trouxe a disposição da cota condominial como título executivo extrajudicial (art. 784, VIII do CPC) e por consequência, a prescrição para esses títulos aplica-se os cinco anos, previstos no art. 206, §5°, inciso I do Código Civil. Por fim, para arrematar a questão, o STJ, no Recurso Especial de número 148-930 em 2017, firmou o entendimento de que na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício, seja horizontal ou vertical, exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. Portanto, atualmente é aplicado no mercado condominial o prazo de cinco anos de prescrição da cobrança de cotas condominiais, e o benefício da PL1092/22 é a segurança jurídica após a sua sanção, tendo em vista que atualmente funda-se pela jurisprudência do STJ, e não por Lei em si, dessa forma com a discussão e sanção do PL, chancelaria o assunto.”
Mas, o que acontece atualmente com o condômino que está inadimplente? Conforme o Artigo 1.336 do Código Civil, inciso I, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio. Ao não cumprir com sua obrigação, ele se torna inadimplente e contrai penalidades previstas pela legislação. “Antigamente essa penalidade era prevista na lei de Condomínios (Lei 4591/64) em seu artigo 12, §3°, que trazia a disposição de que ‘o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses’. Todavia, é sabido que a multa de até 20% conforme o texto da Lei 4591/64 foi derrogada pelo artigo 1.336, §1° do Código Civil, onde aplica a multa de até 2% sobre o débito, dispondo que o inadimplente ficará sujeito tanto o juro moratório de 1% ao mês (quando não convencionado) e multa de até 2% sobre o débito. Logo, conclui-se que o condômino inadimplente estará sujeito ao juro de 1% ao mês, multa de 2% sobre o débito, além da correção monetária e honorários de advogados (previstos no art. 395 do CC)”, explica.
Ivens explica que o tempo que um condômino esteja devedor não diferencia forma de responsabilização, pois se estiver em atraso, que seja um dia ou uma semana, ele já estará constituído em plena mora. “Isto porque o Artigo 397 do Código Civil dispõe que o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Ou seja, a cota condominial é uma obrigação positiva, pois é uma obrigação do condômino em pagar; líquida, pois trata-se de uma obrigação previamente determinada e certa; e no seu termo, ou seja, com vencimento. Portanto, dada as características o inadimplente constitui-se em mora de pleno direito, bastando o atraso de um dia, vários dias ou meses. Lembrando que se não houvesse o termo (vencimento) se fazia necessário a notificação extrajudicial daquele condômino, o que não ocorre na cota condominial haja vista seu vencimento, logo não necessitando de notificação extrajudicial, igualmente para sua constituição”, esclarece.
Sobre o papel e a responsabilidade do síndico diante dessa situação, Ivens Pinto que é pós-graduado em Direito Civil, Processo Civil e Direito Condominial alerta que ele tem a obrigação de cobrar os inadimplentes e, caso não o faça, pode ser enquadrado no Artigo 1.349 do CC, por não administrar convenientemente o condomínio, assim como, podendo responder civilmente pelo suposto desconto ou abatimento de cotas condomínios. “É sabido, mesmo assim, que existem correntes que entendem por autorizar o desconto caso aprovado por assembleia ou outros, porém entendo por valorizar a cota condominial que é de interesse e natureza coletiva, não podendo dar desfalques no rateio coletivo, sob pena de responder nos termos já explicados”.
Em relação às regras para juros e multa, a aplicação é relativa àquelas previstas em convenção condominial. “Logo, é de suma importância a análise prévia da Convenção sobre a aplicação dos juros e multa face o inadimplente, e na sua ausência aplica-se o dispositivo do códex civil”, informa Ivens.
Regras claras: essa é a recomendação!
Na linha de que é importante que as regras sejam claras para todos, perguntamos ao advogado Ivens Pinto, que é diretor da Associação Nacional da Advocacia (Anacon), no Amazonas e sócio do escritório Abelardo Pinto Advogados Associados, quais suas recomendações em ermos de negociação para condôminos e síndicos envolvidos nessa situação. Para ele, de forma clara e objetiva, a recomendação principal é ter uma linha firme de combate a inadimplência, deixando claras aos condôminos, as regras sobre as penalidades pelo não cumprimento de suas obrigações.
“É óbvio, que cada condômino pode ter sua peculiaridade, mas em regras gerais, a inadimplência é combatida com um bom trabalho do setor jurídico em harmonia com a administração condominial, não tem segredos. Principalmente para que o condômino que paga suas cotas condominiais em dia não tenha que ser penalizado ou onerado pelos que não pagam. Cabe ao síndico não conceder descontos para não incentivar a inadimplência, além de direcionar essa inadimplência para um setor de cobrança, de preferência especializado na área”, orienta.
Como o projeto prevê prescrição de cobrança de condomínio após cinco anos, a quem caberia os ônus por esses custos? Ivens explica que que as cotas condominiais estarão prescritas. “Significa que prescreve o direito de se exigir aquele débito condominial, ou seja, no mundo jurídico, não deixou de existir o débito, não. Perde-se o direito de EXIGIR aquele crédito. Contudo, importante elucidar que não se ANULA o débito em si, não APAGA a dívida, mas tão somente deixa de ser exigível”. Ele admite, entretanto que é o Condomínio que acaba assumindo esses custos e essa dívida. “É importante constar que o condomínio possui diversos meios para cobrar a dívida. Se assim não o faz, a Lei também estabelece esse limite de prescrição. Para evitar tais prejuízos, o condomínio deverá ter um corpo jurídico que lhe oriente, primeiramente. Segundo, é possuir uma cobrança efetiva. Terceiro, é aplicar meios eficientes para interromper, controlar e gerir essa o prazo prescricional das taxas condominiais, entre os meios de interrupção da prescrição posso citar o artigo 202 do Código Civil.”
Para finalizar, o especialista acrescenta que é de suma importância discriminar algumas características da cota condominial, entre elas, a sua natureza portable, ou seja, significa dizer que a cota condominial é uma obrigação onde cabe ao devedor (condômino inadimplente) buscar o credor (condomínio) para o pagamento, não o inverso, tendo em vista se tratar de uma obrigação vencendo-se periodicamente a tempo certo, cuja, eventual omissão do condomínio credor, quanto ao encaminhamento ao condômino de boleto de condomínio, por exemplo, não retira do condômino os efeitos da inadimplência. Segundo ele, esse entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ – AREsp: 975183 DF 2016/0228910- 3, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 19/09/2016). “Assim, não cabe justificativa do inadimplente ao dizer que não tem que pagar juros, multa ou honorários, já que não recebeu seu boleto ou não foi cobrado ou não teve notificação de atraso. Óbvio, ressalvados raríssimos casos em que o condomínio concorreu para a culpa”, conclui.
DONATO ALVES FERREIRA
Legislação visa elevar cota condominial à condição de título executivo extrajudicial
A segurança jurídica também é o ponto que destaca no Projeto de Lei 1092/22 o advogado Donato Alves Ferreira, pós-graduado em Direito Processual Civil, em Direito Privado, MBA em Planejamento Tributário, ressaltado que “a proposição visa sanar a lacuna legislativa existente com relação a essa situação”, tendo, contudo, reconhecido que o STJ tem entendimento de que é de cinco anos o prazo prescricional. “Embora se possa dizer que a convenção atual praticada pelo mercado é a mesma do STJ através do Tema 949, se deixarmos de lado essa ‘atualidade’ e mirar numa convenção histórica, temos, ainda, como de difícil afirmar sobre a existência de uma convenção relativa a prescrição para as cotas condominiais pelo mercado, pois raramente os condomínios permanecem por mais de cinco anos sem ajuizar ação de cobrança, uma vez que a necessidade de se prestar contas as Assembleias Gerais anualmente, impõe o sindico uma certa eficiência na cobrança dos inadimplentes”, avalia.
Segundo ele, o condômino inadimplente pode ter seu nome inscrito nos cadastros de inadimplência, bem como ser objeto de ação de cobrança ou de execução de título extrajudicial, cujo não pagamento do débito pode provocar a expropriação da própria propriedade imóvel para saldar a dívida, não podendo sequer arguir benefício relativo a bem de família a fim de evitar sua constrição. “A legislação sobre o tema, regulada pela Lei 4.591/64, cuja discussão sobre sua revogação ou não é um caso à parte, e pelo Código Civil, artigos 1.331 e seguintes, atribui como obrigação do condômino o dever de pagar pela cota parte no rateio das despesas do condomínio e que o inadimplente fica sujeito aos encargos da mora, assim como tratar de obrigação do síndico cobrar dos condôminos.”
Com o advento da Lei 11.232/05, o processo passou a ser sincrético, abolindo-se a execução e passando-se a adotar duas fases, uma de conhecimento e outra de cumprimento de sentença. Da mesma forma que antes (e também da execução por título extrajudicial), o cumprimento de sentença exigia a exigibilidade, certeza e liquidez, mas com base no artigo 290 do CPC/73, sempre se permitiu, para o cumprimento de sentença de ações de cobranças de condomínio a inclusão na execução/cumprimento de sentença das cotas que se vencerem até o efetivo cumprimento da execução, repita-se, por inteligência do artigo 290 do Código de Processo Civil de 1973 e atualmente por força do artigo 323 do atual Código de Processo Civil.
O especialista, que é sócio da Nepomuceno e Ferreira Advogados, especializado em Direito Condominial, Imobiliário e Tributário avalia que a preocupação do Legislador ao tornar objetiva a execução extrajudicial de cotas condominiais foi aplicar o Princípio da Celeridade e Economia Processual, bem como o Princípio Constitucional da Duração Razoável do Processo, em interpretação sistemática do artigo 323 do atual Código de Processo Civil ao procedimento de execução, inclusive em razão do disposto no artigo 318 e 771, ambos deste Diploma Legal. “Portanto, não há dúvidas de que a intenção do legislador, ao incluir no novo Código de Processo Civil – artigo 784, inciso X -, dentre o rol de títulos executivos extrajudiciais, ‘o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas‘, foi elevar a cota condominial à condição de título executivo extrajudicial, e, sobretudo, de acelerar o adimplemento da dívida, para que a coletividade dos condôminos não seja prejudicada pela morosidade da justiça, decorrente da excessiva massa de demandas”, explica.
Em caso de inadimplência, portanto, o devedor fica sujeito aos encargos da mora, ou seja, juros de 1% ao mês, correção monetária e multa, não superior a 2% do débito; e, se houver ação, a restituição das custas e despesas judiciais, assim como os honorários advocatícios, não obstante o envolvimento de seus bens, incluindo o próprio imóvel. “Além disso, o devedor fica impedido de votar nas assembleias gerais, de acordo com a parte final do inciso III do artigo 1335 do Código Civil, dentre outros impedimentos previstos nas convenções de condomínio, desde que não sejam incompatíveis com a lei.
Devedor também pode ser enquadrado como antissocial
Donato Alves Ferreira, que é membro da Comissão de Direito Constitucional da Associação Brasileira de Advogados (ABA) alerta que outras penalidades podem ser direcionadas ao condômino inadimplente contumaz, de reiterada prática do pagamento fora do prazo, como antissocial ou nocivo, e de ser possível, por meio de assembleia geral, obrigá-lo a pagar multa de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme entendimento do STJ.
“Essa decisão se deu no REsp 1247020-DF, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, onde se entendeu que ‘de acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito’ e que ‘o condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração’, cuja sanção deve ser aplicada ‘com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos’, dispondo que ‘a multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos’”, afirma.
Mas, e o papel do síndico nesse contexto? Segundo o especialista, uma vez investido no papel de gestor, ele deve ter discricionariedade para decidir sobre a forma mais eficiente sobre como recuperar os passivos de inadimplência, seja através de parcelamento do débito, seja por meio de redução ou isenção dos encargos da mora, mas sem nunca abrir mão do valor do principal, haja vista tratar de rateio de despesas. “Essa eficiência deve ser analisada com base no custo para ajuizar uma ação de cobrança e o tempo médio que se leva a tramitação dessa ação, que muitas das vezes se torna mais barato ou econômico abrir mão de alguma parte dos encargos sucumbenciais ou parcelar o débito do que aportar recursos para uma ação, cujo reembolso as vezes leva anos para retornar ao caixa do condomínio. Há ainda que se analisar sobre a liquidez da unidade inadimplente, pois as vezes o valor comercial dela é igual ou inferior a dívida de condomínio, IPTU e outros valores de raiz do imóvel e que, portanto, muitas vezes é conveniente um acordo para recuperar o que for possível do que aportar recursos sem previsão de retorno ou mesmo com perspectiva de nada recuperar, pois uma arrematação de uma unidade com várias penhoras e dividas, somente será possível se levada a leilão livre e desimpedida de débitos, ressaltando que seus frutos possivelmente serão destinadas as fazendas públicas. Por essa razão, nosso entendimento e recomendação é se analisar sempre as condições da unidade, o mercado, bem como as condições do próprio condômino inadimplente e tomar decisão assessorada pelo conselho consultivo e, dependendo, com base em decisão da assembleia geral”, recomenda, acrescentando ainda a necessidade de estabelecer junto a assembleia e/ou o conselho, parâmetros para o síndico negociar dívidas junto aos condôminos”.
O que deve fazer o condômino inadimplente?
Uma outra questão neste assunto é a situação do condômino inadimplente. Muitas vezes ele não tem culpa ou pode estar sob os efeitos da pandemia da Covid-19 e sem recursos financeiros. Donato Ferreira Alves, que é também consultor jurídico da RV Gestão e administrador do Centro Empresarial Mario Henrique Simonsen lembra de sua palestra “Exercício do direito de defesa do condômino infrator sob o aspecto constitucional”, realizada no “Encontro do Direito condominial com o Direito Criminal, administrativo e condominial” da ABA-RJ, quando justamente pôde falar sobre o direito de defesa do condômino baseado no princípio constitucional do contraditório e ampla defesa.
“Naquela oportunidade apresentei meu entendimento de que o direito de propriedade não é ilimitado, mas encontra balizas na função social da propriedade, prevista na Constituição Federal, no Código Civil, no Plano Diretor das cidades e nas convenções de condomínio, devendo respeitar zoneamentos urbanos e a destinação do empreendimento. As convenções de condomínio, não é praxe, mas é possível identificar algumas com cláusulas em que as penalidades impostas aos condôminos são efetuadas após advertência, assegurando o recurso pelo condômino ao síndico, que, caso não acatadas, devem ser deliberadas pelas assembleias e, uma vez mantidas, o condômino que recorreu deve arcar com as despesas das assembleias, permitindo, assim, o contraditório e a ampla defesa e ao mesmo tempo evitando protelações”, diz.
O direito de defesa dos condôminos, ainda que não previstos nas convenções de condomínio, devem ser garantidos com base na Constituição Federal. “O STJ, no REsp 1365279-SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, decidiu sobre o direito de defesa do condômino, anulando penalidade imposta por um condomínio sem garantir ao condômino o exercício de sua defesa e contraditório, expondo que “o art. 1.337 do Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial” e que “por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”, ressaltando que “com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais”.
Para concluir, ele afirma que a cada dia é mais visível que as relações jurídicas que envolvem o condomínio edilício necessitam de pessoal qualificado e a essencialidade da figura do síndico profissional, assim como de assistência jurídica qualificada e especializada no tema.
