De quem é esse vazamento?

Agilidade na identificação e solução dos problemas é o aspecto vital nesses casos, até para diminuir a extensão dos estragos, os prejuízos e os conflitos entre vizinhos

LUCIANA VOLPIANI

Elas sempre representam dor de cabeça para moradores e síndicos: as infiltrações! E também geram dúvidas quanto às suas causas e responsabilidade pelo conserto. Problemas com goteiras e mofo proveniente do telhado do prédio ou do encanamento de uma unidade vizinha. Quando o caso é de responsabilidade direta do morador da unidade, e quando está na conta do próprio condomínio? Como identificar e fazer essa diferenciação? Há ainda conflitos entre vizinhos quando a infiltração decorre de um apartamento para outro. Deve-se, então, exigir do responsável o conserto imediato do problema, bem como a indenização pelos danos causados. Muitos casos vão parar na Justiça! No meio disso tudo, como o síndico deve tentar compor acordo diante desses conflitos?

“Sem medo de errar, aponto esse problema com um dos temas sensíveis da vida condominial, em especial em condomínios edilícios, ou seja, os condomínios de apartamentos, onde vizinho mora ‘em cima’ de vizinho, e todos os problemas nessa forma de moradia são potencializados sejam barulho, animais, crianças ou os famigerados vazamentos! Para se ter uma ideia do tamanho e da força dessa palavra nos condomínios, tive um caso de um vazamento em uma prumada (tubulação principal do condomínio que distribui água para todos as unidades privativas) onde foram afetados 13 apartamentos. Esse é literalmente um problemão, pois afeta em cheio todos os três ‘Ss’ do condomínio, que são: sossego, segurança e saúde, regrinha que inclusive está descrita no Código Civil Brasileiro”, aponta Luciana Volpiani, advogada e síndica profissional com certificado de proficiência – Síndico 5 Estrelas.

Segundo nossa entrevistada, quando o tema em questão são os vazamentos, a dor de cabeça é certa para o síndico, que é o responsável em dar um jeito nesse ‘abacaxi’, pois é o primeiro a ser informado do problema e tem que correr pra resolver, pois cada minuto conta. “Ao primeiro sinal de água escorrendo pelas paredes, de goteiras, mofo pelo condomínio, inclusive dentro dos apartamentos, temos que imediatamente investigar. Normalmente, é feita uma vistoria prévia ao local, feita pelo zelador ou responsável pela manutenção, juntamente com o síndico, para tentar definir de onde pode estar vindo o vazamento. Assim, é possível chegar rapidamente à causa. São normalmente checadas as tubulações das cozinhas, lavanderias e banheiros e as tubulações das prumadas, tanto de entrada como de saída de água, ou seja, os caminhos por onde ela passa. Mas, se não chegarmos a uma conclusão, muitas vezes temos que contratar serviço especializado, pois nem sempre é fácil identificar o ponto exato. E, ainda que identificado, podemos precisar de obras e, nesse caso, o caso é mais complexo ainda”, explica.

Conselheira Fiscal, consultora em Direito Imobiliário e Condominial, especialista em Compliance e sócia fundadora da empresa Ello Sindicatura Profissional, ela aponta quais costumam ser os principais vilões: costumam ser o mau uso, a falta de manutenção, as obras mal executadas, como reformas, ou até vícios construtivos, que são irregularidades deixadas durante a obra pela construtora do empreendimento, como conexões mal posicionadas, frouxas ou sem vedação, canos tortos ou obstruídos, além de diferenças na planta construída e na planta apresentada.

“Para sabermos quem vai ter que pagar essa conta, temos que localizar e identificar de onde vem o vazamento, se são entre apartamentos, se é em área comum, ou ainda se vem de áreas comuns para os apartamentos privativos. Por exemplo, a caixa d’água do prédio vazando para o apartamento de cobertura ou fissuras na fachada que causam infiltrações nos dormitórios. Se o empreendimento estiver na garantia, é mais fácil e barato, pois nesses casos, mesmo que o problema seja entre vizinhos, é só acionar a construtora, que normalmente é ágil em atender os casos de vazamentos”, pontua Luciana Volpiani.

“Mas, se já tiver acabado a garantia, temos duas situações: a responsabilidade pode ser do condomínio, quando o vazamento for causado nas áreas comuns ou por elas; ou a responsabilidade é do morador, quando o vazamento for causado pelo seu apartamento – exceto nos já citados casos de vícios construtivos. Tivemos um caso em que o morador fez o fechamento da sua sacada com tela de proteção e, pela não observância dos padrões de instalação (tipo de parafuso, local e forma de instalação e impermeabilização local que deve obedecer às Normas Técnicas da ABNT), houve infiltração na fachada do prédio e no apartamento, sendo este o responsável pelo reparo.”

Luciana destaca ainda que, para a correta definição da responsabilidade pelo reparo, é preciso identificar o causador. “Essa é a regra básica e, desta forma, quem causa o prejuízo deve reparar. Ah, mas se fosse assim seria muito fácil, não é? Acontece que muitos moradores não concordam quando são apontados como responsáveis e causadores do problema, exigem laudo de engenheiro, provas e testemunhas, filmagens… Enfim, tudo para tumultuar o processo e não efetuar o reparo. É nessa hora que o síndico precisa respirar fundo e colocar em prática seu lado pacificador e conciliador, e chamar os envolvidos para uma conversa franca, porém firme, explicando todos os prós e contras. E ainda ser um pouco psicólogo. Neste e em outros momentos delicados, é bom que o condomínio seja representado por um síndico profissional que, como o próprio nome diz, é profissional porque lida com isso todos os dias, e tem conhecimento, é imparcial, pois sua relação com o morador não é de amizade.”

A especialista lembra que nem só entre vizinhos e moradores acontece a fuga da responsabilidade quanto aos problemas de vazamentos. Muitas vezes, as construtoras também não reconhecem os vícios ocultos e até os vícios explícitos, e se negam a reparar os problemas. “É por isso que alguns casos têm que ser judicializados, o que é ruim para todos. Porém, essa não é a regra, felizmente. A maioria dos casos tem um final feliz. Depois de uma conversa meio indigesta e uma obra de adequação, os condôminos, enfim, podem voltar a sorrir após o problema ser solucionado”, descreve a sócia fundadora da empresa Ello Sindicatura Profissional.

DEmILSON GUILHEM

Caçadores de vazamentos podem ser solução de casos complicados

Demilson Guilhem é fundador e CEO da Mister Síndico. Engenheiro Civil, com pós-graduação em Gestão, Finanças e Controladoria, ele atua na administração de condomínios de grande porte na região metropolitana de São Paulo. “Com muita frequência, a administração do condomínio e o próprio síndico recebem reclamações sobre problemas de vazamentos que envolvem duas ou mais unidades, além de problemas nas áreas comuns. Isso gera grande insatisfação entre os envolvidos, em especial a ‘vítima’ que, além dos inconvenientes causados pelo problema em si, podem ter danificados móveis, objetos e outros itens da unidade”, afirma.

Ele aponta que alguns vazamentos são facilmente identificados, e outros necessitam de uma inspeção mais detalhada para serem localizados e, assim, ser determinado o responsável pela situação. A partir daí, os gestores do condomínio devem tomar as providências devidas e orientar os envolvidos. “Em uma primeira análise, o zelador ou o síndico, se possuir formação técnica, pode auxiliar nessa identificação, realizando visita nos locais afetados e, às vezes, até abrindo tetos de gesso, quebrando parte de paredes ou pisos para facilitar a localização do vazamento. Quando existe a dificuldade maior, deve-se contratar empresas especializadas nesse trabalho, como os ‘caçadores de vazamentos’, que possuem equipamentos técnicos adequados, como câmeras, robôs, longos cabos.”

Demilson explica que existe uma regrinha básica para determinar se o vazamento é de responsabilidade do condomínio ou de alguma unidade: se for dentro da unidade em tubulações horizontais, é do proprietário o dever; caso esse vazamento esteja ocorrendo nas tubulações verticais, é o condomínio quem deve resolver o problema. “Normalmente, o condomínio possui na sua previsão orçamentária valores para essas manutenções e pode agir rápido e neutralizar o problema. O caso de envolver uma unidade residencial com a área comum do condomínio, ou com outro vizinho, vai depender muito da agilidade do síndico em facilitar a localização do vazamento e intermediar a orientação à unidade causadora, para uma rápida solução. Sempre lembrando a mesma que, quanto mais tempo demorar, maior será o dano causado e, portanto, um maior custo”, alerta.

Caso as providências necessárias não sejam tomadas pela unidade causadora, caberá mesmo à parte prejudicada mover uma ação solicitando o reparo de imediato e o reembolso dos danos causados. Hoje, com o juizado especial cível, a tramitação dessas ações é bem mais rápida do que na Justiça comum, e o prejudicado não necessita de um advogado para defendê-lo.

“Um exemplo prático recente em um dos grandes condomínios que gerimos traz um resumo do que descrevemos: uma unidade procurou a administração informando que tinha um vazamento embaixo do tanque e que deveria ser da prumada do prédio, isto é, da tubulação vertical. A gestora predial, juntamente com um profissional de manutenção, foi ao imóvel, e tudo indicava que a posição inicial do proprietário estava correta. Entretanto, para dirimir todas as dúvidas, foi chamada uma empresa especializada que identificou que o vazamento estava ocorrendo na junção da torneira do tanque, junto à prumada. Com isso, ficou confirmado, diferente do que se previa inicialmente, que a responsabilidade era da unidade. O proprietário pagou o serviço da empresa e fez o devido reparo em sua torneira. Final feliz para uma situação que, muitas vezes, leva mais tempo para ser solucionada. Enfim, vale a pena apostar no diálogo e nas ações técnicas para essas situações”, defende.

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