Inadimplência fora de controle. O que fazer?
Quais instrumentos ajudam a resgatar valores de cotas atrasadas, após o fracasso das tentativas de negociação?
TANIA GOLDKORN
Em edições anteriores da REVISTA DOS CONDOMÍNIOS, já fizemos matérias com especialistas sobre regras para os administradores, de como agir para combater, minimizar e até resolver os casos de inadimplência no pagamento das cotas condominiais. Mas, e nos casos extremos, severos, aqueles em que nenhuma tentativa de resolução ou negociação obteve êxito. O que resta ao síndico? Quais medidas deve e pode tomar? Há opções – melhores ou piores? Qual costuma ser o desfecho desses casos que ultrapassam todos os limites e, por vezes, só são resolvidos na esfera judicial?
“Eu me vejo frente a frente com uma única verdade: o síndico não pode titubear na hora da avaliação da inadimplência do condomínio. Conto aqui a história de uma condômina que desfilava as bolsas caríssimas pelas áreas comuns, e não pagava nada, apesar das inúmeras cobranças e ações… A certeza da antiga impunidade dava margem para esse tipo de atitude, mas isso mudou. A convenção tem que estar adequada para protestar o boleto da cota condominial, autorizar o protesto e a inscrição dos devedores no Serasa. Bloquear o crédito é sempre uma forma de atrair um acordo”, garante Tânia Goldkorn, síndica profissional desde 2011, especialista em gestão condominial.
Formada em Matemática e com cursos na área do Direito Condominial, nossa especialista dá algumas dicas de ouro. “Não deixe que a inadimplência se acumule! O síndico deve buscar imediatamente a regularização após detectar o fato. Aliás, o primeiro item a despertar a atenção na hora de analisar as contas é a inadimplência, vistas aos pagamentos em atraso, buscar nos gráficos a evolução e a saúde financeira do seu condomínio. Os condôminos devem receber um comunicado, mostrando como é a lei que regulamenta a inadimplência… Explicando quais são as medidas cabíveis. Isso é importante e ajuda muito a esclarecer as consequências aos devedores”, explica ela, também palestrante.
Segundo Tânia, o síndico nunca deve esquecer ou abandonar a cobrança, mesmo que ela seja difícil ou quase impossível. Precisa levar o status das negociações às assembleias, explicando o andamento, se está na esfera judicial, e trazer sempre um parecer jurídico para que a massa condominial acompanhe o imbróglio. Deve ainda atualizar sempre os valores, acompanhar os processos e não perder prazos de execução, mesmo que o cenário não seja favorável. Ela ainda descreve outra situação bastante comum.
“Existem cobranças quase impossíveis, imóveis que são penhorados, mas pertencem a uma família onde os herdeiros estão impossibilitados de serem encontrados, ou morreram. As unidades ficam fechadas e não podem ser vendidas! O que fazer? Essa cota condominial não será paga por tempo indeterminado, certo? Nesse caso, o ideal é criar um centro de custos para suportar essa inadimplência, dividindo entre os moradores o valor real da cota para absorver o impacto financeiro e depois criar um fluxo de caixa para dar suporte a esse déficit. Não há como deixar de comentar aqui que a dívida de condomínio prescreve se não houver cobrança. Portanto, não deixe de tomar medidas legais para que isso não aconteça”.
Outro exemplo: uma negociação com número alto de parcelas, mudança de gestão e administradora com falhas de contabilidade. Hoje se tornou comum o surgimento de imóveis leiloados, com retorno monetário para o condomínio, devedores que só pagam após terem o nome no SPC ou Serasa e até acordos mais flexíveis para manter em alta a saúde financeira do empreendimento. Mas, em todos esses casos, continua sendo imprescindível informar sempre a massa condominial quais as leis e consequências para os maus pagadores.
“Esses comunicados são informativos e de bastante efeito. De acordo com o novo Código, quem ficar inadimplente com a cota terá somente três dias para quitar a dívida, sob pena de ter o nome negativado, a conta bancária bloqueada e até o próprio imóvel ir à penhora, mesmo sendo bem de família. Isso quer dizer que o devedor pode, de fato, perder o seu imóvel. É a Lei nº 13.105 que mostra o prazo e os detalhes da cobrança extrajudicial do condômino inadimplente. O síndico deve estar sempre auxiliado por um escritório jurídico para poder seguir com os processos definidos. Nunca parar de estudar e de se atualizar sobre artigos, jurisprudências, responsabilidades para se fazer uma gestão com o menor índice de inadimplência possível. Deve começar assim, já no momento de assumir o condomínio. Sucesso é ter controle sobre os bons e os maus pagadores”, resumiu.
CECÍLIA FONTES
Moradores devem cumprir com suas responsabilidades
Cecília de Freitas Fontes Saliba é graduada e mestra em Fisioterapia. Foi síndica moradora, se apaixonou pela profissão e resolveu fazer o curso de síndica profissional, capacitando-se para abraçar a nova carreira. Ela reconhece a relevância do tema, neste momento de crise econômica e alta taxa de desemprego, e fala sobre o cenário atual. “A inadimplência vem sendo cada vez mais discutida no meio condominial, tamanha sua gravidade. O condomínio necessita que os moradores cumpram com suas obrigações condominiais, para seu bom funcionamento. O atraso no pagamento das respectivas contribuições gera a sujeição aos juros moratórios convencionados no estatuto do condomínio ou, não sendo previstos, aos juros de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”, aponta ela, que segue em sua explanação.
“Nós, gestores, temos o dever de tomar atitudes no sentido de buscar recuperar os prejuízos decorrentes da falta de pagamentos das despesas condominiais. A cobrança das unidades em atraso deve ser efetuada pelos síndicos, conforme o art. 1.348, VII, do Código Civil brasileiro (VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas). Vale ressaltar que, caso haja comprovação de prescrição de dívidas por omissão do síndico, ele poderá responder judicialmente”, alerta.
E como tais dívidas podem ser cobradas, quando a inadimplência extrapola todas as tentativas de acordo com os devedores, seja por telefonemas, cartas, e-mails, notificações extrajudiciais e demais formas de contato? “Se, num determinado prazo, não houver êxito na cobrança extrajudicial, o síndico deverá, sempre amparado por um advogado especialista em Direito Condominial, ingressar com uma ação judicial de cobrança de despesas condominiais na Justiça Comum Estadual. Porém, há situações em que mesmo as cobranças judiciais não são suficientes para reaver os valores pendentes de recebimento pelo condomínio”, lamenta, indicando na sequência qual deve ser o próximo passo do síndico nesses casos.
Não havendo êxito na cobrança judicial, cabe ao síndico, como responsável legal do condomínio, em conjunto com seu advogado representante, verificar a possibilidade de penhora de bens do devedor. As obrigações condominiais são do tipo propter rem, ou seja, recaem sobre o próprio bem (o imóvel), o qual poderá ser utilizado como forma de pagamento das despesas que originou. Assim, o desfecho é solicitar a penhora desse bem, mesmo se considerado um bem de família, como único imóvel familiar, para satisfação da dívida. Outra opção a ser analisada é a contratação de uma empresa garantidora, a fim de antecipar os pagamentos condominiais e, assim, mantê-los sempre em dia”, conclui Cecília Fontes.
