Incorporação Imobiliária: o que é e como fazer

Modelo traz vantagens interessantes para os compradores, mas exige algumas cautelas, pois também compreende alguns riscos, sobretudo quando da execução das obras

Leandro Sender

A incorporação imobiliária é um conjunto de processos voltado para a construção de empreendimentos com unidades autônomas com a finalidade de alienação, isto é, a sua venda ainda na planta ou em um processo construtivo para uma ou mais pessoas. Afinal, como a incorporação é feita? Quais as vantagens desse modelo para quem compra? Quais os tipos? Quais as etapas e os profissionais envolvidos? E os cuidados necessários? “O incorporador pode ser o proprietário do terreno ou um terceiro, desde que seja nomeado através de mandato específico para essa finalidade (Lei 4.591/64, art. 31, § 1º). O incorporador, necessariamente, deve ser o titular do terreno (proprietário, promitente comprador ou cessionário), o construtor ou o próprio corretor de imóveis, sendo pessoa físicas ou jurídica”, inicia Leandro Sender, diretor do Núcleo de Estudos e Evolução do Direito (NEED) e pós-graduado em Direito.

Resumidamente os processos são: análise jurídica da documentação do imóvel que se pretende adquirir e de seus vendedores; aquisição do terreno (se o incorporador for o proprietário); desenvolvimento e aprovação do projeto arquitetônico; juntada dos documentos necessários para o ingresso do memorial de incorporação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/64, art 32); efetivo registro do memorial de incorporação; comercialização das unidades; financiamento da produção (se houver); construção; e entrega do empreendimento.

Mas, afinal, quais as vantagens para quem compra um imóvel nesse modelo? “Podemos ver quatro vantagens para se comprar um imóvel na planta, objeto de uma incorporação imobiliária. A primeira, é a segurança. A incorporadora é responsável pelo planejamento, desenvolvimento e aprovação do projeto, contratação da empreiteira/construtora e, por isso, ela tem todas as informações a respeito da estrutura e dos materiais utilizados na construção. Essas informações também constam no memorial de incorporação registrado no competente cartório imobiliário e são acessíveis a todo o público. Embora a construtora seja a responsável pela execução da obra, é a incorporadora quem tem a responsabilidade direta sobre quaisquer casos que envolvam o empreendimento”, aponta Leandro Sender.

Outras duas vantagens são o financiamento do imóvel (algumas incorporadoras e bancos disponibilizam oportunidade de financiar o imóvel ainda na planta) e a possibilidade de personalização, pois a compra do imóvel na planta permite acompanhar o desenvolvimento da obra e, muitas vezes, a depender de anuência da incorporadora, fazer alterações na disposição de cômodos ou na decoração. Assim, é possível ter a confiança de deixar tudo a seu gosto, afinal será seu futuro lar. Por fim, outro benefício é a valorização, já que é grande a probabilidade de valorização da unidade depois de pronto. Isso oferece a chance de adquiri-lo por valor mais baixo do que ele passará a valer depois do término da obra.

Marcio Romano

As três modalidades de incorporação

Tabelião Substituto do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro e diretor de Operações do Grupo Romano, Marcio Romano nos explica que existem três modalidades de incorporação imobiliária, de acordo com a Lei 4.591/64. A primeira é por conta e risco do incorporador; na qual ele compromete-se a construir ou terceirizar a construção, sob sua responsabilidade. As vendas podem ocorrer na planta, durante a obra ou após sua conclusão. Descrita no artigo 43 da Lei 4.591/64. A segunda é por empreitada; em que é contratado um construtor sob um preço que pode ser fixo ou sofrer reajustes, mas que deve obedecer aos limites decorrentes da Lei 4.591/64. Por fim, resta o modelo por administração (ou a preço de custo), na qual o condomínio é obrigado a custear a obra, havendo, assim, a transferência dos riscos para os compradores das unidades. Essa consiste no grupo de proprietários do terreno contratarem uma empreiteira e custearem a obra.

A incorporação compreende três etapas distintas: a estruturação, a comercialização e a construção/entrega. E envolve a participação de diversos profissionais: análise jurídica da documentação do imóvel que se pretende adquirir e de seus vendedores; engenheiros e arquitetos; advogados para análise documental; tabelião de notas para elaborar as minutas, a lavratura dos instrumentos de promessa de compra e venda e, por fim, da escritura; advogados para assistirem ao ato; engenheiros e arquitetos para os cálculos estruturais e desenvolvimento; órgãos municipais para a emissão das respectivas licenças; advogados e despachantes; corretores de imóveis; profissionais da área comercial da incorporadora; oficiais do RGI; operários da construtora contratada, empreiteiro, profissionais internos de fiscalização e de segurança do trabalho; da área de atendimento ao cliente e de financiamento imobiliário, entre outros.

Carlos Gabriel Feijó

Modalidade permite mais segurança

Carlos Gabriel Feijó, da Bragança & Feijó – Sociedade de Advogados, é especialista em Direito Empresarial e Imobiliário. “A incorporação imobiliária traduz uma forma de financiamento (captação de recursos) para construção civil, pelo qual o agente incorporador está autorizado a ofertar publicamente a compra e venda (genericamente compreendida) em frações ideais e as correspondentes unidades autônomas em edificação ou em lotes. Assim, como requisito legal, a incorporação imobiliária parte do ingresso no registro de imóveis de um memorial de incorporação (com a ressalva do condomínio de lotes, a partir do qual se pode negociar as frações ideais/unidades autônomas aos adquirentes. O memorial de incorporação se traduz em um dossiê que contém o projeto, os instrumentos de transmissão da propriedade, os contratos, a indicação do construtor/implantador dentre outras informações, sobre as quais deve o adquirente se informar”, afirma.

Segundo ele, se o objetivo é um preço mais competitivo, a incorporação com a obra por administração é uma boa opção, pois a aquisição dos materiais e a mão de obra é gerida/fiscalizada pelo administrador com os recursos arrecadados pela comissão de representantes dos adquirentes. Porém, esse é um modelo bastante suscetível ao inadimplemento. De outro lado, a incorporação por empreitada, com preço reajustável ou preço fixo, se apresenta como opção de maior segurança diante da assunção da responsabilidade da gestão da construção das unidades ou da implantação dos lotes. Porém, isso costuma refletir em um preço maior.

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