Novos projetos imobiliários contemplam as mudanças no estilo e hábitos da vida condominial

Transformações de prédios antigos em condomínios modernos e criação de novas áreas que atendam às demandas e tendências estão em alta

Antonio Artêncio

Na última edição, a REVISTA DOS CONDOMÍNIOS fez ampla reportagem sobre os icônicos hotéis na cidade do Rio de Janeiro que estão sendo transformados em condomínios residenciais. Essa é uma tendência que tende também a se expandir para outros mercados, como o de São Paulo. Esse movimento é apenas um reflexo dentre todo o conjunto das mudanças de hábitos forçadas pelo confinamento que a pandemia da Covid-19 provocou, criando demandas e serviços dentro das moradias. Assim, aos poucos, os imóveis vão contemplando home office, coworking, arena de games, área de recebimento de delivery por drone, minimercados, dentre várias outras novidades. Porém, tudo isso gera um impacto nos projetos, na gestão condominial e nas relações humanas. Afinal, quais são os desafios desse novo modelo de moradia, tanto para gestores e síndicos como para os próprios moradores?

Para encontrar respostas para essa questão, ouvimos dois especialistas, o advogado Antonio Artêncio Filho, especializado em Direito Processual Civil e Direito Civil, sendo membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e OAB/Federal e diretor da Associação dos Advogados Condominialistas (Anacon), e o também advogado especialista em Direito Imobiliário Orlando Segatti, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 40ª Subseção da OAB/SP; membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB Seccional São Paulo; membro do CNA do Instituto dos Advogados de São Paulo (IASP); e membro da Comissão de Direito Condominial do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).

Para Antonio Artêncio, a transformação nas grandes cidades de antigos e tradicionais hotéis em residenciais é uma questão de investimento e de que essas mudanças vieram para ficar. “O Hotel Glória, belíssimo exemplo arquitetônico, por demais conhecido, já teve época de muita notoriedade, e hoje, infelizmente, está degradado, bem como a área do redor. Em São Paulo, e apesar de ter sido noticiado anteriormente, e não cumprido, o recém-eleito governador Tarcísio de Freitas anunciou o retorno do Governo do Estado para a área central da capital, que está arquitetonicamente desfigurada, prometendo revitalizar e trazer nova vida a essa área, importando destacar que o Governo de São Paulo já funcionou durante muito tempo no bairro central dos Campos Elíseos. Então, tanto no Rio de Janeiro como em São Paulo a intenção é a mesma, demonstrando que, pelo menos nessas metrópoles a mudança veio para ficar com grande potencial de revitalização urbanística, bem necessária”, avalia.

No entanto, ele percebe como entrave a cultura e o hábito da população, tendo em vista que essa revitalização deve acontecer também no entorno desses prédios. “Do ponto de vista social, é sensacional que se proporcione vida nova a essas antigas construções e locais. Agora, se é tendência a permanência, dependerá e muito dos investimentos financeiros, frisando que o estado tem que fomentar a possibilidade de as entidades privadas participarem desse projeto, gerando emprego e participando da revitalização dos locais”, analisa

Sobre as mudanças de hábitos forçadas pelo confinamento da pandemia, ele entende que isso foi um ponto positivo, pois forçou o ser humano a hábitos saudáveis esquecidos, mas trouxe consigo outros desafios, como o acirramento da convivência nos condomínios, trazendo uma dificuldade conhecida, a do confronto interno. “Muitos condomínios comportam tranquilamente as mudanças, enquanto outros permitem parte delas, e outros ainda não agasalham nenhuma. Hoje, condomínios mais antigos, se contam com espaços físicos tratam com muito custo cultural e de entendimento dos próprios moradores de se adequarem à nova realidade, procurando propiciar cada vez mais conforto, tranquilidade e serviços ao usuário, acarretando problemas que seriam mais facilmente resolvidos se o ser humano seguisse a regra básica e simples de respeitar o próximo como a si mesmo, com menos individualidade, menos egoísmo e mais participação e entrega. Essa máxima, diga-se, segue uma linha já exposta no célebre discurso de John Fitzgerald Kennedy quando tomou posse (20 de janeiro de 1961) como o 35° presidente dos Estados Unidos da América: ‘não pergunte o que seu país pode fazer por você, pergunte o que você pode fazer por seu país’”, exemplifica.

Para Artêncio, a principal mudança sempre será a do ser humano. “Essa linha de raciocínio, de fazer pelo condomínio e não só receber dele, deve ser adotada doravante, para que os serviços implementados funcionem adequadamente para todos, comportando as diferenças e observando-se as regras. Causa-me certa preocupação em relação à adoção dos drones, porquanto deva ser sua implantação mais estudada de modo a não se permitirem abusos ou tentativas de invasão. Mas é inevitável dizer que a tecnologia, em todas as suas frentes, veio para ficar”, prevê.

Outra questão que procuramos saber é como as construtoras estão enxergando esses residenciais do futuro. Para o especialista, a visão é de otimismo, pois os novos empreendimentos estão seguindo uma nova tendência de modelo de consumo e investindo em novos espaços como coworking e lavanderia compartilhada. “A escolha sempre será pela colaboração, indo além e buscando propiciar o serviço de profissionais autônomos. A pandemia trouxe várias mudanças que transformaram a vida humana, nisso incluindo-se a relação com nossa vida privada residencial. As regras e tendências surgem não só para evitar a propagação e o contágio do vírus, mas também para garantir uma convivência harmônica na massa condominial, pois que se antes os moradores passavam mais tempo fora das respectivas unidades, agora ficam mais tempo dentro de casa, gerando novas demandas. O morador condominial começa a perceber e sentir falta de serviços, exigindo que estes façam parte do cardápio ofertado nos condomínios. Parte das atividades que antes eram praticadas fora de casa, como trabalho e academia, por exemplo, passaram a ganhar cada vez mais espaço nos lares desde o início do isolamento. Ademais, a presença mais humana, da natureza, uma busca até pelo espiritual e atividades antes desprezadas e até voltadas ao relaxamento, são atreladas às vendas e se constituem como um prato do menu de opções. Temos que ter em mente que as transformações são constantes, e a pandemia acelera este processo”, avalia ele.

Como consequência de tudo isso, os condomínios também sofrem a necessidade de mudança e precisam se adaptar ao novo momento, ofertando estruturas físicas polivalentes que permitam variadas atividades ao condômino. “Daí que essa gama de ofertas resulta diretamente em valorização do patrimônio condominial. O físico e mental, como saúde, mudou de compreensão. Espaços como coworking, lavanderia compartilhada, mercadinhos, adoção de energia solar e portaria remota, aplicativos de gestão, economia colaborativa, estão sendo mais queridos”, enumera ele.

Imóveis-estúdio proliferam em São Paulo

Outra tendência são os imóveis-estúdio, mais compactos, adaptados à vida moderna e próximos de áreas comerciais e universitárias, que visam a atender uma parcela específica de pessoas. Para Artêncio, essa tendência também tende a se consolidar. “Localização estratégica e conexão com a cidade. Metragens flexíveis, mobilidade urbana e investimento descomplicado, contando com espaços e projetos modernos, compactos, funcionais e com bom custo-benefício, os estúdios proliferam em São Paulo principalmente nas regiões próximas ao transporte público. A quantidade de anúncios de apartamentos do tipo estúdio chama a atenção de quem anda pelas ruas da capital. Em uma caminhada pelos bairros paulistanos da Santa Cecília e República, na badalada Vila Madalena ou na residencial Perdizes (em frente à PUC), é fácil perceber que a solução arquitetônica domina a paisagem urbana e o mercado imobiliário, especialmente em áreas próximas de estações de metrô. Um estudo recente realizado por engenheiros e arquitetos da Universidade de São Paulo confirma que houve um boom de apartamentos pequenos (45m²), nos últimos anos, sobretudo em 2019: 25 empreendimentos foram construídos e entregues na capital paulista. Em 2018 tinham sido apenas sete. Em 2020, foram construídos mais 30 edifícios com essas características. No total, de 2016 a 2020, foram 64 edifícios com estúdios, dentro da característica ‘mistos’, ou seja, que integram unidades residenciais e não residenciais como escritórios, consultórios e outros. Em São Paulo, as construções foram impulsionadas por um decreto de 2.016 relacionado à Lei de Zoneamento, que permitiu classificar esses empreendimentos como não residenciais, mesmo quando funcionam como serviço de hospedagem ou moradia. Essa mudança deu às construtoras direito aos estímulos do Plano Diretor de 2014 que diminuem as taxas cobradas para construções de uso misto. Esses apartamentos são compactos, em torno de 30 m², costumam ter planta de fácil adaptação e localização privilegiada”, explica.

Antonio Artêncio complementa a informação esclarecendo que o termo e o conceito surgiram nos Estados Unidos e na Europa entre os anos 1960 e 1970, transformando-se em uma grande tendência nas metrópoles, principalmente por causa de mudanças no zoneamento urbano. “Os prédios com apartamentos nesse conceito costumam oferecer comodidades com espaços de lazer e de convivência; costumam abrigar apenas um dormitório devido à metragem e têm como principal conceito tirar da área privativa cômodos pouco utilizados no dia a dia, como área de serviço e escritório, ofertando esses espaços de forma compartilhada nas áreas comuns dos condomínios, levando-se em conta a localização, pois estão presentes em regiões centrais e estratégicas da cidade, onde existe uma boa infraestrutura de lazer, serviços e transporte público.”

Ele cita levantamento do Secovi/SP (Sindicato da Habitação) sobre o mercado imobiliário, que apontou que imóveis na faixa de 30m² a 45m² de área útil lideraram em todos os indicadores no mês de março de 2022, com 3.568 unidades vendidas no mês, e valor de vendas atingindo um total de R$ 891,4 milhões.

Impacto das tendências na gestão condominial

Diante de tantas novidades, como fica então a gestão condominial? Em termos dos processos internos da vida condominial, quais adaptações serão necessárias em relação a convenções e assembleias, entre outros aspectos, visando à adaptação às tendências de mercado?

Antonio Artêncio começa lembrando que a convenção é o conjunto de leis que regula o funcionamento do condomínio e serve, dentre outras competências, para garantir direitos e reforçar os deveres dos condôminos e demais frequentadores, de modo transparente, justo e organizado, e qualquer mudança que se pretenda fazer terá que passar pelo crivo da assembleia. “Por ser construído com a maioria dos moradores, e, de preferência, contando com um especialista em Direito Imobiliário, a convenção permite uma eficaz administração e reflete no convívio entre os moradores; porém, suas atribuições não param por aí, já que a previsão de multas e sanções são estipuladas nesse documento, dentre outras questões. Trata-se, assim, do documento mais importante de um condomínio. É exatamente o fato de cada conjunto residencial ter sua convenção elaborada de acordo com a respectiva realidade local que torna sua aplicabilidade tão efetiva. Assim, os ‘atos-normas’ nela contidos passam a fazer parte da rotina dos moradores, devendo estar expostos com a maior clareza possível, e abrangem, além dos condôminos, as condutas de todos que estiverem no condomínio”, reitera ele.

Dito isso, para o especialista, dependendo da vida condominial de cada empreendimento, temas sensíveis como locação por temporada, incluindo-se aí o aluguel via app Airbnb, pets, empresa de gerenciamento de estacionamento, a figura do condômino antissocial, coworking, lavanderias compartilhadas, espaços multiuso, permissão de uso de drones para entregas, armários lock e portaria remota serão temas que merecem um estudo mais aprofundado. “Quando moramos pela primeira vez em um prédio de apartamentos, tudo parece diferente, a começar pelo tipo de convivência que temos com os vizinhos, pessoas com quem dividimos os espaços comuns e com as quais tomamos decisões sobre as questões que nos afetam e, nessa situação, é necessário assumirmos a responsabilidade e dividirmos as despesas para a manutenção e conservação dos equipamentos e das instalações. Encontrar soluções para todos esses aspectos tende a ser mais fácil quando temos organização e pessoas responsáveis para nos ajudar a cuidar dos assuntos de interesse comum, auxiliando na criação dos acordos coletivos e zelando para que eles sejam cumpridos. Esse conjunto de regras define como deve funcionar, como as decisões devem ser tomadas para que acolham a vontade da maioria; como deve ser a definição dos valores das taxas condominiais; como administrar os recursos que são de todos; como programar as manutenções para garantir o bom funcionamento dos equipamentos e das instalações etc”, explica.

Artêncio reforça que o mundo atual é muito mais prático e rápido, exigindo inclusive nas construções e condomínios uma facilidade para atender ao morador que antes não se via. “Assim, cabe estabelecer que não só o estudante procura uma moradia como o chamado estúdio, mas muitos profissionais que residem em outras cidades e passam poucos dias na capital, um sem-número de pessoas solteiras e descasadas sem filhos, aqueles que optam por uma vida mais prática. Nessa ótica, além do que já citamos, devemos lembrar que tudo o que é relacionado à tecnologia impera, como assembleia virtual, sites responsivos etc. Nunca podemos subestimar qualquer pandemia, exigindo processos que objetivem o resguardo dos moradores. Questões sempre presentes, como o percentual de juros incidente sobre atrasos; normas para rateio de despesas; formas de gestão; regras de conduta; punições e obrigações dos condôminos, sempre farão parte da atualização, e caso a convenção de um condomínio contenha cláusulas que contradigam o Novo Código, elas perderão sua validade automaticamente. Outras exigências foram criadas com a vigência do novo CCB, como a destituição do síndico; a multa para descumprimento das normas; a multa por conduta antissocial; a multa por inadimplência”, informa.

Para ele, a convenção deve estabelecer as necessidades do condomínio, não num confronto, mas em harmonia, onde o perfil de cada empreendimento e o modo de vida em condomínio daquela massa condominial sejam perfeitamente atendidos pelos instrumentos de instituição, especificação e convenção de condomínio. O modo pelo qual a administração e a aplicação da disciplina quanto ao uso das áreas e serviços comuns devem constar desse estatuto, obrigando a todos. “Lembremos que as leis são promulgadas pelo poder público, e a respectiva obediência se impõe (ordem pública) sobre o quanto privado e, nesse andar, a convenção não deve ser aplicada isoladamente, mas deve se regrar pelo parâmetro da CRFB e com outras leis ordinárias. Muitos não dão a devida importância, mas as normas da emanadas da ABNT são necessárias também (ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037, ABNT NBR 15575, e ABNT NBR 16280)”.

Antonio Artêncio finaliza com uma frase que expressa bem a sua contribuição nessa matéria: “O respeito ao próximo como se estivéssemos nos respeitando deve ser a tônica do convívio em copropriedade”, conclui.

Orlando Segatti

Transformação de edifícios obsoletos ou subutilizados em condomínios gera muitos benefícios

Para o especialista em Direito Imobiliário, Orlando Segatti, o movimento de rejuvenescimento de edifícios obsoletos veio para ficar. “Com a crescente verticalização das moradias em todo o país, observo que esse movimento, de transformar edifícios obsoletos ou subutilizados em condomínios, é uma excelente ideia para dar a eles a função social da propriedade que a própria Carta Magna dispõe. Essa transformação desses edifícios é um expoente que veio sim para ficar, e cada vez mais firmar o entendimento de que o condomínio é uma excelente solução para todos os envolvidos. Os benefícios desse tipo de empreitada são os mais diversos, como fomentar o crescimento da economia local, pois, juntamente com um empreendimento condominial, a região cresce em termos de transporte, comércio, prestadores de serviços e infraestrutura. Vejo como ponto mais frágil a legislação, que é um tanto quanto burocrática para a regularização documental desse tipo de empreendimento, demanda um dispêndio de trabalho técnico e custo grande, nada que não possa ser superado com um bom time de profissionais”, analisa.

Nessa esteira das tendências de mercado, pedimos que Orlando Segatti também analisasse as mudanças de hábitos forçadas pelo confinamento da pandemia que criaram novos serviços no ambiente residencial e os desafios que isso impõe para gestores, síndicos e moradores. Para ele, isso é fato, e fez com que os condomínios, que antes somente serviam para a moradia pura e simples, agora estejam se tornando grandes empreendimentos multiformes. “Hoje temos os espaços múltiplos assim como home office, coworking, arena de games, minimercados e vários outros ganhando espaço, como áreas de beach tennis, fazendas solares, espaço delivery, lavanderias autônomas, entre outros. Com o crescimento desses espaços, os maiores desafios para a gestão ou síndico é a implantação dessas áreas que não foram concebidas originariamente. Os entraves vão desde o quórum para implantação à infraestrutura. Considerando que muitas dessas benesses valorizam o imóvel como um todo, acredita-se que não haja pontos negativos para os moradores, até mesmo porque ou o condomínio já é entregue com todas as áreas equipadas ou para sua implantação tais benefícios serão aprovados pela assembleia de moradores”, explica.

Na sua opinião, as construtoras já estão se preparando para oferecer as novas configurações. “Nas tipologias das novas construções, especialmente em São Paulo, as construtoras estão se preparando para condomínios cada vez mais completos, que ofereçam aos moradores experiências de moradia, tecnologia, trabalho e eficiência no mesmo empreendimento. Com a concepção dos condomínios mistos, as construtoras estão visando à venda de unidades residenciais e comerciais ao mesmo público, oferecendo empreendimentos comerciais e residenciais em um só complexo, unindo a tecnologia de pontos de carros elétricos, fazendas solares, geração autônoma de energia que dá eficiência energética para o condomínio, reduzindo despesas, além de investir mais em áreas de lazer mais diversificadas”, informa.

Nova tendência de apartamento também vai alcançar o público da primeira moradia

Orlando Segatti, que atua na Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, concorda que a outra tendência que destacamos nesta reportagem, a dos imóveis-estúdio, também é algo que já está se consolidando no mercado. “Em São Paulo, a grande maioria dos bairros já possui apartamentos especificados como estúdios que vão de 20 a 35m², que em sua maioria comportam quarto, sala e cozinha, todos integrados. Vejo que esse tipo de empreendimento tende a se consolidar em locais e para públicos específicos, como por exemplo na região da Av. Paulista ou na Vila Olímpia, que são bairros com a densidade populacional voltada para escritórios em empresas, onde esses empreendimentos são ideais para o público jovem, em início de carreira, pois, tem um dinamismo maior. Acredito, no entanto, que esse mercado se consolide não só para esse público mais corporativo, como também para o público que busca o primeiro imóvel, vez que são apartamentos menores, e consequentemente com preços mais acessíveis”, avalia.

Para ele, em termos dos processos internos da vida condominial, algumas adaptações se fazem necessárias em relação a convenções e assembleias, entre outros aspectos, visando à adaptação às tendências de mercado. “O tema mais pujante nesse sentido são as atualizações das convenções coletivas e regulamentos internos dos condomínios, pois esses são os principais documentos que regem a vida condominial. São por estes documentos que o condomínio exerce seu poder de autorregulação, dentro do que estabelece a lei. A atualização destes documentos ainda é um tabu entre o meio interno da gestão dos condomínios, vez que a grande maioria possui convenções que datam de mais de 20, 30, 40 anos, fazendo com que a tomada de decisões tanto no dia a dia quanto nas assembleias se torne algo penoso. Além disso, as convenções e regulamentos desatualizados não permitem que o condomínio regule eventuais novas implantações, como os espaços de coworking, minimercados, espaços delivery, e outros”, explica.

Para concluir, o especialista destaca que os condôminos agora estão mais presentes e participam mais das decisões do condomínio e reforça a importância da realização da assembleia de forma híbrida. “Em 35 anos, o número de condomínios cresceu 321% no Brasil, e, com a pandemia, onde as pessoas ficaram pouco mais de dois anos confinadas em casa, isso fez com que os moradores voltassem seus olhos para o dia a dia do condomínio. O convívio aumentou, assim como os problemas interpessoais. Mas, em contrapartida, os moradores de condomínios, puderam viver o dia a dia condominial, convivendo com obras, manutenções, e vendo como é importante a participação de cada um dentro do condomínio, para uma tomada de decisões de forma assertiva. Daí verificamos que um dos maiores benefícios da pandemia para os condomínios, foi a realização das assembleias virtuais, hoje previstas no Código Civil, que podem aumentar o quórum e possibilitar com que muito mais moradores pudesse participar, de modo que o condomínio pode até mesmo promover as assembleias de forma híbrida. Além das locações por ‘curtíssima temporada’, hoje muito utilizadas em alguns condomínios, que se disseminaram no Brasil como um todo. Por fim, a vida condominial deu um salto de 50 anos em cinco”, conclui.