A blindagem do condomínio: como a nova NR-1 protege o prédio contra processos e garante a paz mental dos funcionários

À modernização das Normas Regulamentadoras trouxe um novo paradigma para a gestão condominial. Não se trata mais apenas de entregar EPIs, mas de gerir a saúde mental e os riscos psicossociais no ambiente de trabalho. Para entender esse cenário complexo, conversamos com a Dra. Mayra Esposti, advogada especialista em Direito Condominial e Imobiliário e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP (4ª Subseção). Nesta entrevista, ela detalha como o compliance trabalhista baseado na NR-1 pode evitar multas pesadas e proteger tanto os colaboradores quanto o próprio síndico. 

O FIM DA ERA DOS “LAUDOS DE GAVETA” 

Jornalista: Dra. Mayra, muito se fala sobre a NR-1, mas o que realmente mudou na prática para os condomínios? O que a senhora quer dizer quando afirma que saímos de uma era de “laudos de gaveta”? 

Dra. Mayra Esposti: Para entender o cenário atual, precisamos olhar para trás. A segurança ocupacional nos edifícios, regida originalmente por uma portaria de 1978, era tratada de forma estática e meramente cartorial. O que chamamos de “laudo de gaveta” era aquele documento feito apenas para cumprir uma burocracia, focado quase exclusivamente em riscos industriais visíveis e na entrega de Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), como luvas e botas, entre outros. 

A grande ruptura é que agora evoluímos desse modelo para o Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (GRO). Não basta mais ter um papel assinado; a legislação federal agora exige uma postura ativa de identificação, mapeamento e, principalmente, mitigação de riscos. O foco mudou do objeto (o equipamento) para o sujeito (o trabalhador e sua integridade total). 

Jornalista: Nesse novo modelo, o Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) assume um papel central. Como ele se diferencia dos antigos programas de segurança? 

Dra. Mayra Esposti: O PGR é a ferramenta operacional dessa mudança. Enquanto os laudos antigos dispunham de documentos escritos ou fotografados, o PGR é um processo dinâmico. A NR-1, em seu item 1.5.3.1.4, é categórica ao determinar que esse gerenciamento deve, obrigatoriamente, abranger fatores ergonômicos e, aqui está a grande novidade, os riscos psicossociais. 

Isso significa que o condomínio precisa mapear não apenas o risco de um choque elétrico ou de uma queda, mas também o risco de um esgotamento profissional. Estamos falando de elevar a incolumidade mental do trabalhador ao patamar de um direito fundamental, indissociável da dignidade humana, como previsto na nossa Constituição Federal.

Jornalista: A senhora mencionou que o ecossistema condominial torna essa gestão de riscos psicossociais “acentuadamente complexa”. Por que é mais difícil gerir pessoas em um condomínio do que em uma empresa tradicional? 

Dra. Mayra Esposti: Porque em uma empresa tradicional a cadeia de comando é linear; o funcionário sabe exatamente a quem se reportar e quais são as normas institucionais.

No condomínio, o trabalhador, seja ele zelador, porteiro ou pessoal da manutenção, opera sob uma “fricção diária” constante. Imagine o estresse crônico de lidar com centenas de moradores que, muitas vezes, agem como se fossem “chefes” individuais, dando ordens colidentes entre si. Essa falta de uma linha de comando unificada faz com que o funcionário se sinta permanentemente vigiado e cobrado, muitas vezes enfrentando condutas abusivas que beiram o excesso de autoridade por parte dos coproprietários. O PGR agora precisa olhar para essa dinâmica e criar mecanismos para que essa pressão não se transforme em patologias graves. 

Jornalista: E quais são as consequências para o condomínio que ignorar essa nova realidade e continuar tratando a segurança apenas como a entrega de luvas e botas?  

Dra. Mayra Esposti: O risco é financeiro e jurídico de larga escala. O que antes era visto apenas como um problema interpessoal ou um “conflito de vizinhança” agora é tratado como infração administrativa gravíssima. A negligência em estancar agressões de moradores ou em gerir jornadas exaustivas pode gerar autuações pesadas da Auditoria Fiscal do Trabalho e até Ações Civis Públicas movidas pelo Ministério Público do Trabalho. O Judiciário, especialmente o TST, já entende que, se a gestão do condomínio for omissa em proteger o funcionário contra abusos de moradores, o condomínio responde por culpa in vigilando. Ou seja, só O antigo laudo (“laudo de gaveta”) e entrega de EPI’s não são mais suficientes; o que protege o patrimônio coletivo hoje é o compliance ativo e a garantia de um meio ambiente de trabalho realmente hígido. 

A PRESSÃO ÚNICA DE TRABALHAR EM UM CONDOMÍNIO 

Jornalista: Dra. Mayra, a senhora mencionou o termo “fricção diária”. Por que o risco psicossocial é tão acentuado especificamente em condomínios, quando comparado a empresas tradicionais? 

Dra. Mayra Esposti: A diferença é estrutural e hierárquica. Em uma corporação tradicional, a cadeia de comando é linear; existem normas institucionais homogêneas e o colaborador sabe exatamente a quem se reportar. No condomínio, o cenário é de uma complexidade acentuada. O funcionário, seja o porteiro, o zelador ou o pessoal da manutenção atua sob a pressão de uma multiplicidade de “chefes”, que são os próprios condôminos. Essa dinâmica gera o que chamamos de ordens colidentes: o que um morador exige, outro proíbe; o que uma parte cumpre por estar na convenção, outro contesta se valendo da lei de propriedade 

e ignora, por vezes, a função social e a hierarquia das normas. Essa falta de uma linha de comando unificada faz com que o trabalhador se sinta permanentemente vigiado e cobrado, operando em um estado de alerta constante, que é o gatilho perfeito para o esgotamento. Isso se dá, especialmente, se for em um condomínio onde não haja uma gestão de comando eficaz. 

Jornalista: Esse cenário se agrava em empreendimentos maiores, como os condomínios-clube? 

Dra. Mayra Esposti: Sem dúvida. Nesses complexos, que funcionam como verdadeiras cidades autônomas, o nível de exposição aos riscos psicossociais varia drasticamente conforme a função. Temos ali desde guarda-vidas e recreadores infantis até equipes de jardinagem e segurança complexa (a exemplo dos controladores de pouso e de pessoas em um heliponto no condomínio). 

Cada um desses segmentos enfrenta uma carga crônica de estresse ao mediar conflitos de vizinhança e, infelizmente, ao lidar com condutas abusivas que beiram o excesso de autoridade por parte de alguns coproprietários. É um ambiente onde o funcionário está na linha de frente de crises emocionais dos moradores, e sem um Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) detidamente segmentado, a saúde mental desses profissionais pode ser muito atingida. 

Jornalista: Entrando na seara das punições, quais são as consequências legais reais se o condomínio negligenciar esses riscos psicossociais? 

Dra. Mayra Esposti: O impacto deixou de ser apenas uma possibilidade de processo trabalhista individual. Com a NR-1, o assédio moral, as jornadas exaustivas e a Síndrome de Burnout, agora catalogada como esgotamento profissional crônico transcenderam para a esfera das infrações administrativas gravíssimas. O condomínio agora está sujeito a severas autuações fiscais da Auditoria Fiscal do Trabalho e pode se tornar alvo de Ações Civis Públicas manejadas pelo Ministério Público do Trabalho. O Judiciário está muito rigoroso: o TST já consolidou que, se a gestão for omissa em estancar agressões de moradores contra funcionários, o condomínio tem o dever de indenizar por culpa in vigilando. Ademais, a depender do tipo de assédio ou perseguição pode ainda ser inserido na esfera criminal. 

Jornalista: Além do comportamento dos moradores, a própria organização do trabalho, como as escalas, influência nesse risco? 

Dra. Mayra Esposti: Com certeza. A engenharia de escalas em portarias e zeladorias, geralmente organizadas em modelos de 6×1 ou 12×36, exige uma observância legal estrita. O assédio moral muitas vezes se manifesta na imposição de “dobras” de turno consecutivas por falhas de gestão ou na concessão irregular do intervalo para descanso e alimentação. Quando o funcionário não tem seu intervalo intrajornada respeitado, ele permanece “à disposição” do empregador, o que gera um desgaste físico e mental contínuo. Essa pressão psicológica desmedida é exatamente o que o viés preventivo da NR-1 e o Artigo 157 da CLT visam combater, obrigando o condomínio a garantir um meio ambiente de trabalho realmente hígido. 

Jornalista: E quem responde legalmente por essa adequação? 

Dra. Mayra Esposti: A responsabilidade recai integralmente no condomínio na figura representativa do síndico. Por força do Código Civil (Art. 1.348, II), ele detém o múnus de representar o condomínio e praticar atos de defesa dos interesses comuns. Isso inclui a blindagem jurídica contra passivos laborais. O síndico não pode mais alegar desconhecimento; ele precisa agir preventivamente para identificar perigos e classificar riscos, sob pena de comprometer seriamente o patrimônio coletivo. 

O PAPEL DO SÍNDICO E DAS ADMINISTRADORAS 

Jornalista: Dra. Mayra, muitos síndicos ainda acreditam que a segurança do trabalho é uma responsabilidade apenas da empresa de engenharia contratada. Qual é a responsabilidade direta do síndico nesse novo cenário da NR-1? 

Dra. Mayra Esposti: A responsabilidade do síndico é integral e indelegável sob o ponto de vista da representação jurídica. Pelo Artigo 1.348, inciso II, do Código Civil, o síndico detém o chamado “múnus” de representar o condomínio e praticar todos os atos de defesa dos interesses comuns. No contexto atual, isso engloba diretamente a blindagem jurídica contra passivos laborais e a garantia de um meio ambiente de trabalho hígido. 

Não basta mais assinar um contrato; o síndico precisa exercer um viés preventivo, identificando perigos e classificando riscos para adotar medidas imediatas. Ele é o garantidor de que as normas de segurança e medicina do trabalho conforme o Artigo 157 da CLT, sejam efetivamente cumpridas dentro da sua gestão. 

Jornalista: E quanto às administradoras? Elas também podem ser responsabilizadas se algo der errado na gestão desses riscos? 

Dra. Mayra Esposti: Com certeza. Estamos vendo o fim da era das administradoras que atuam apenas como escritórios de contabilidade. Hoje, surge uma forte responsabilidade técnica e contratual. Elas possuem o dever legal de prestar assessoria ativa, o que inclui alertar o síndico sobre a validade e a higidez dos programas médicos e de engenharia do trabalho. Se uma administradora se omite em orientar o síndico sobre a necessidade de atualizar o PGR (Programa de Gerenciamento de Riscos), ela pode, se comprovada a responsabilidade, responder civilmente por omissão na prestação de seus serviços. Essa assessoria deve ser ainda mais rigorosa em condomínios-clubes ou resorts, que possuem uma gama multifacetada de atividades e exigem um gerenciamento de riscos detidamente segmentado para cada função.

Jornalista: No caso de funcionários terceirizados, que são a maioria nos grandes condomínios, o síndico pode ficar mais tranquilo? 

Dra. Mayra Esposti: Pelo contrário. Embora vigore o regime de responsabilidade subsidiária para verbas remuneratórias, quando o assunto é segurança, higiene e saúde, o condomínio responde de forma direta e solidária. É imperativo, sob a ótica do compliance trabalhista, que a administração realize uma fiscalização mensal rigorosa, exigindo que as prestadoras comprovem que seus PGRs estão atualizados e que os trabalhadores receberam os treinamentos obrigatórios da NR-1. Sem uma due diligence contratual com cláusulas expressas de direitos e deveres, o condomínio fica exposto a riscos intoleráveis. 

ESTRATÉGIAS DE DEFESA E PUNIÇÃO DE INFRATORES 

Jornalista: Dra. Mayra, um dos maiores desafios é o comportamento do morador. Como o condomínio pode se proteger juridicamente de condôminos abusivos que colocam em risco a saúde mental dos funcionários? 

Dra. Mayra Esposti: O caminho fundamental é a governança estatutária/ regimental. É urgente que os condomínios e associações reformulem seu Regimento Interno ou Estatuto para criar um capítulo específico sobre a relação com colaboradores e prestadores. Precisamos tipificar claramente as condutas vedadas, como proferir injúrias ou expor o trabalhador a situações vexatórias. Um ponto crucial que muitos ignoram: o morador deve ser proibido de dar ordens diretas a funcionários terceirizados. Além do desrespeito à hierarquia, isso gera o risco jurídico de reconhecimento de vínculo empregatício por subordinação direta. A governança serve para educar e, principalmente, para criar a prova necessária para a punição. 

Jornalista: E quando a educação não basta? Quais as punições reais que podem ser aplicadas? 

Dra. Mayra Esposti: Para que as normas tenham eficácia, o corpo de penalidades deve ser robusto e progressivo. O Código Civil, no Artigo 1.336, autoriza a imposição de multas de até cinco vezes o valor da cota condominial para quem descumpre seus deveres. Se o abuso for reiterado, tornando a convivência insustentável e ameaçando o ambiente de trabalho, o morador pode ser enquadrado como condômino antissocial. Nesse caso, com base no Artigo 1.337, a punição pode chegar a dez vezes o valor da cota condominial. O poder punitivo privado é uma ferramenta de defesa do patrimônio coletivo contra o infrator.

Jornalista: Se o condomínio for condenado a pagar uma indenização por causa de um morador específico, quem paga a conta? Todos os vizinhos?  

Dra. Mayra Esposti: Inicialmente, se ficar demonstrado que a responsabilidade é apenas do morador, será ele quem vai responder diretamente. Agora, se ficar demonstrado a responsabilidade do condomínio, ou de forma direta ou de forma indireta (exemplo omissão), o condomínio vai arcar com a responsabilidade. 

Porém, em se tratando de responsabilidade, mas a condenação decorreu de um assédio perpetrado por um morador identificado, o condomínio pode e deve mover uma Ação de Regresso contra ele. Com fulcrono Artigo 934 do Código Civil, busca-se a recomposição integral do erário coletivo. Ou seja, o agressor deve reembolsar o condomínio por cada centavo gasto com a indenização e as custas do processo. 

Jornalista: Para encerrar, a senhora mencionou que essa proteção também se estende ao síndico. Como isso funciona? 

Dra. Mayra Esposti: Esse é um ponto vital: a NR-1 é uma via de mão dupla. O síndico, ao exercer seu dever de fiscalizar e multar, frequentemente vira alvo de retaliações. Perseguições sistemáticas, que perturbam a privacidade do gestor, podem configurar o crime de Stalking. Ataques à honra em grupos de WhatsApp ou assembleias são passíveis de responsabilização civil e penal por crimes contra a honra ou assédio moral. O programa de compliance protege a saúde mental dos subalternos, mas também blinda a integridade e a segurança do próprio gestor contra excessos puníveis. 

A PROTEÇÃO ESTENDIDA AO PRÓPRIO GESTOR 

Jornalista: Dra. Mayra, um ponto que costuma ser negligenciado pela doutrina tradicional é a figura do síndico. Como ele não é, geralmente, um funcionário regido pela CLT, ele acaba ficando de fora dessas proteções de saúde mental e segurança ocupacional? 

Dra. Mayra Esposti: Este é um aspecto de extrema relevância prática e que merece ser destacado. Embora o gestor seja ele um morador (síndico orgânico) ou um síndico profissional, não seja, via de regra, um empregado regido pela CLT, sua atividade representativa encontra-se amplamente resguardada pelo ordenamento civil e penal. É preciso compreender que o síndico, no estrito cumprimento de seus deveres de fiscalização e aplicação de penalidades, transmuda-se amiúde em alvo de retaliações e perseguições por parte de condôminos insatisfeitos com o cumprimento das normas. 

Jornalista: A senhora mencionou perseguição. Existe um limite legal onde a “insatisfação do morador” se transforma em algo mais grave contra o gestor? 

Dra. Mayra Esposti: Sim, e esse limite é ultrapassado quando a conduta persecutória se torna reiterada e passa a perturbar a esfera de liberdade, a privacidade do gestor ou a própria honra. Nesses casos, saímos do campo da mera crítica administrativa e entramos na tipificação do crime de Stalking, previsto no artigo 147-A do Código Penal. A lei protege o administrador contra essa obsessão punitiva de moradores que tentam desestabilizar a gestão através do medo ou da invasão da vida privada. Jornalista: E quanto aos ataques em ambientes digitais, como os onipresentes grupos de WhatsApp do condomínio? 

Dra. Mayra Esposti: Esse é um dos maiores gargalos da gestão atual. Ataques sistemáticos à honra do administrador, a propagação de alegações infundadas em canais de mensagens coletivas, ou os vilipêndios públicos em assembleias, configuram assédio moral e, a depender do fato concreto, crimes contra a honra. Juridicamente, essas condutas são perfeitamente passíveis de responsabilização civil por danos morais, com fulcro nos artigos 186 e 927 do Código Civil, bem como, enquadrar o ato, se o caso, nos crimes contra a honra do código penal. O síndico tem o direito de exercer seu múnus sem ser agredido em sua dignidade. 

Jornalista: Podemos concluir, então, que a adequação à NR-1 traz uma segurança sistêmica para o condomínio? 

Dra. Mayra Esposti: Sem dúvida. A implantação de um programa de compliance fundado na NR-1 opera como uma verdadeira via de mão dupla. Ao mesmo tempo, que resguarda a dignidade e a saúde mental dos colaboradores, por meio do comando preventivo e do mapeamento de riscos psicossociais, ela também blinda a integridade moral e a segurança do próprio gestor contra os excessos puníveis pelo direito civil e penal. É uma ferramenta de proteção para quem trabalha e de segurança jurídica para quem decide.