De acordo com a lei (Súmula 331 do TST), o condomínio pode ser obrigado a quitar dívidas salariais e previdenciárias, no caso de a empresa contratada falhar em seus pagamentos. No entanto, essa regra geralmente não se aplica a reformas civis, situação na qual o condomínio é visto apenas como dono da obra.
O que fazer, então, para reduzir riscos jurídicos e financeiros entre outros problemas e questões? De acordo com o escritório Correia e Egito advogados associados é recomendada uma fiscalização rigorosa de documentos, como guias de FGTS e comprovantes de salários. E o que mais? Para melhor entender a REVISTA enviou um repórter para entrevistar os representantes do escritório.
Advogada Bárbara Cavalcante – Além do que já foi dito, sugere-se a inclusão de cláusulas contratuais protetivas e a verificação prévia da saúde financeira da prestadora de serviços.
O objetivo central é evitar que o contratante sofra prejuízos por erros de terceiros, garantindo a segurança jurídica da administração condominial.
Revista dos Condomínios – Sim, através de uma responsabilidade subsidiária…
Advogada Bárbara Cavalcante – A responsabilidade subsidiária no âmbito condominial é um instituto jurídico que incide sobre os contratos de terceirização de serviços essenciais, como vigilância, portaria e limpeza. Quando a empresa prestadora de serviços — empregadora direta e devedora principal — deixa de honrar suas obrigações laborais, a Justiça do Trabalho redireciona o dever de pagamento ao condomínio, que figura na relação como tomador dos serviços.
Revista dos Condomínios – Um risco enorme para o síndico
Advogada Bárbara Cavalcante – Sob a ótica de um consultor de riscos, é vital compreender que esta estrutura visa assegurar que o ente que se beneficiou da força de trabalho responda pela inadimplência da empresa interposta, evitando o desamparo do trabalhador. O condomínio deve, obrigatoriamente, participar da relação processual e constar no título executivo judicial para que tal responsabilidade seja efetivada.
O ALCANCE DA RESPONSABILIDADE E A CELERIDADE NA EXECUÇÃO JUDICIAL
Advogada Nadja Graciela da Silva Correia – A condenação subsidiária possui abrangência integral e irrestrita sobre o passivo gerado. De acordo com a lei (item VI da Súmula 331 do TST), a responsabilidade do condomínio engloba todas as verbas decorrentes da condenação judicial relativas ao período da prestação laboral, independentemente de possuírem natureza salarial ou indenizatória.
PONTOS DE CONTROLE CRÍTICOS
Revista dos Condomínios – O que pode expressar um valor considerável no caso de uma prestação de serviço por um tempo mais alongado… quais são os pontos de controle críticos para essa situação? Advogada Nadja Graciela da Silva Correia – Os pontos de controle crítico, de verbas abrangidas, são: Salários e diferenças salariais acumu ladas; Décimo terceiro salá rio e férias acrescidas do terço constitucional; Depósitos de FGTS e a respectiva multa rescisória de 40%; Horas extras, adicionais noturnos e de periculosidade/insalubridade e Multas normativas e as sanções dos artigos 467 e 477 da CLT.
Revista dos Condomínios – Para a gestão condominial, qual o maior risco?
Nadja Graciela da Silva Correia – Reside na celeridade do rito executório. A jurisprudência pacífica (do TST e a Orientação Jurisprudencial nº 18 das Turmas do TRT–3ª Região) estabelece que o redirecionamento da execução ao devedor subsidiário, no caso o condomínio, prescinde do exaurimento dos bens dos sócios da empresa principal.
Revista dos Condomínios – Ou seja, o condomínio pode ter que arcar com o valor integral devido.
Nadja Graciela da Silva Correia – É um erro estratégico comum acreditar no “benefício de ordem” em relação aos sócios da prestadora . Juridicamente, não existe a chamada “responsabilidade de 3º grau”; uma vez constatado o inadimplemento da empresa principal, a execução avança imediatamente contra o condomínio, sem necessidade de desconsideração prévia da personalidade jurídica da devedora principal. Na prática, isso se traduz no risco imnente de penhora online nas contas ordinárias do condomínio, comprometendo o fluxo de caixa e a manutenção do edifício de forma abrupta.
DISTINÇÃO CRUCIAL: PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS VERSUS DONO DA OBRA
Revista dos Condomínios – Então é de se pensar… qual a forma ideal de contratação para que o condomínio não corra tanto risco?
Nadja Graciela da Silva Correia – A isenção de responsabilidade é uma exceção técnica aplicada estritamente a contratos de empreitada de construção civil. A análise do risco deve seguir a diferenciação baseada na OJ 191 da SDI-1 do TST. Os detalhes são os seguintes
ESTRATÉGIAS PRÁTICAS DE PREVENÇÃO E O “CONTRATO BLINDADO”
Revista dos Condomínios – A busca do condomínio em uma situação como essa é tentar se blindar contra eventuais passivos… e outras questões para o síndico, também…
Nadja Graciela da Silva Correia – A fiscalização proativa não é uma opção, mas um imperativo de governança. Para mitigar o risco de “pagamento duplo” (pagar a fatura à empresa e a dívida na justiça), a gestão deve adotar um protocolo rigoroso. É importante realizar uma checagem mensal de documentos.
O CONCEITO DE “CONTRATO BLINDADO”
Revista dos Condomínios – Existe forma de estruturar um contrato que blinde o condomínio?
Nadja Graciela da Silva Correia – O “Contrato Blindado” é aquele que possui “dentes” jurídicos para morder a inadimplência da prestadora antes que ela chegue ao condomínio. A peça central é a Cláusula de Retenção de Pagamentos. Essa cláusula vincula o desembolso da fatura mensal à entrega satisfatória do checklist acima.
Revista dos Condomínios – E caso a empresa falhe na comprovação?
Nadja Graciela da Silva Correia – Nesse caso, o condomínio retém o valor correspondente para garantir o pagamento direto das verbas ou para provisionar futura condenação judicial . Somada a uma análise prévia de saúde financeira e reputação de mercado, essa cláusula é a única barreira real contra o prejuízo patrimonial.
CONSIDERAÇÕES SOBRE A RECUPERAÇÃO DE VALORES (AÇÃO DE REGRESSO)
Revista dos Condomínios – Numa hipótese: o síndico não sabia, caiu na situação de ter que pagar a dívida da fornecedora integralmente. Não tem como reaver o montante pago? Digo, cobrando a dívida dessa fornecedora.
Advogada Carolline Basílio Roza Grangeiro – O pagamento de uma dívida trabalhista pela via subsidiária gera para o condomínio o direito de reaver o valor através de uma “Ação de Regresso” na justiça cível. Contudo, como consultor de riscos, alerto que este remédio é, na maioria das vezes, ineficaz. Quando o condomínio é acionado, a empresa prestadora geralmente já se encontra em estado de insolvência, encerramento irregular das atividades ou “sucessão empresarial de fato”, tornando a recuperação dos valores quase impossível. Portanto, a prevenção rigorosa e a blindagem contratual são as únicas garantias de saúde financeira e proteção do patrimônio comum dos condôminos.
Revista dos Condomínios – Por que o condomínio pode ser o primeiro a pagar a conta se a empresa falhar?
Carolline Basílio Roza Grangeiro – O ponto mais crítico é que a Justiça do Trabalho entende que não há necessidade de esgotar todos os meios de cobrança contra os sócios da empresa prestadora (através da desconsideração da personalidade jurídica) antes de cobrar o condomínio. Para os tribunais, o condomínio (devedor subsidiário) e os sócios da empresa estão na mesma “classe” de devedores, não havendo uma ordem de preferência entre eles.
Revista dos Condomínios – Então, basta que a empresa prestadora, que é a devedora principal, falhe em realizar o pagamento para que a execução seja direcionada diretamente ao condomínio?
Carolline Basílio Roza Grangeiro – Exato. Esse procedimento visa garantir que o trabalhador receba seus direitos de forma mais rápida, sem ter que aguardar anos tentando localizar os bens dos proprietários da empresa terceirizada. Uma vez que o condomínio tenha participado do processo judicial, ele se torna responsável por todas as verbas da condenação referentes ao período da prestação de serviços. Isso inclui salários, FGTS, férias, 13º e até indenizações. Como a Justiça do Trabalho garante esse pagamento rápido ao trabalhador através do devedor subsidiário, o condomínio que não realiza uma fiscalização rigorosa (exigindo comprovantes de pagamento e guias de recolhimento) acaba sofrendo o risco de pagar duas vezes pelo mesmo serviço: uma para a empresa e outra na justiça.
Bárbara Cavalcante –Advogada OAB/AL 16.263, pós-graduanda em Direito Condominial – CBEPJUR; em Direito e prática Trabalhista e Previdência – ESA Nacional – FMP. Especialista em Direito e processo do trabalho – PUC-RS e secretária Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL.
Carolline Basílio Roza Grangeiro –Advogada (OAB/AL nº 16.378), �pós-graduanda em Direito Condominial – CBEPJUR; em Direito Civil e Processual Civil IPOG e em Direito Previdenciário – FMP. Secretária Adjunta da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL
Nadja Graciela da Silva Correia – Advogada, doutoranda em Direito pela UCES – Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales, em Buenos Aires/AR; especialista em Direito Processual Civil; professora e palestrante. Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL; Diretora Estadual da AnaconL.
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