Convenção, a constituição do condomínio

À Constituição é outro momento de grande relevância ao condomínio, devendo ser subsequente a sua instituição. Na forma do artigo 1.333 do Código Civil, a constituição se dá através da elaboração da convenção do condomínio, firmada por 2/3 dos condôminos, configurando-se como o estatuto coletivo do condomínio, sua estrutura normativa. A convenção do condomínio traz em seu bojo os direitos e deveres dos condôminos, é o regramento da vida condominial. 

A convenção corporifica a lei interna do condomínio, sendo adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, relativo ao uso das áreas exclusivas e comuns, regulamentando a conduta individual dos moradores, discriminando os direitos e as obrigações a que todos ficam sujeitos. É o ato normativo do microssistema do condomínio, aprovado pela vontade dos condôminos em assembleia, destinando se a regular as relações entre os condôminos, mas estendendo se sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes das unidades (Rizzardo, 2019) A convenção estabelece, entre outras coisas, o modo de pagamento das contribuições condominiais, a forma de administração, a competência das assembleias, as sanções a que estão sujeitos os condôminos, e o regimento interno, criando órgãos decisórios, fiscalizatórios e de representação da coletividade. O artigo 1.334 do Código Civil diz, que além da discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, da fração ideal das unidades relativamente ao terreno e as partes comuns, e da destinação das unidades, que a convenção deverá determi nar outros assuntos relevantes ao condomínio. É na convenção que se estabelece a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (art. 1.334, inciso I); sua forma de administração (art. 1.334, inc. II)a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações (art. 1.334, inc. III); as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores (art. 1.334, inc. IV) e V – o regimento interno (art. 1.334, inc. V), além de outras normas relativas aos direitos e deveres dos condôminos, órgãos de gestão, competências e atribuições administrativas, procedimentos internos e regras de convivência. Donde se aduz que a Convenção regulamenta comportamentos individuais em benefício da coexistência social, das colisões entre os direitos individuais de propriedade dos condôminos na utilização das áreas privativas e das partes comuns. É a expressão da vontade coletiva, aprovada nos termos da lei civil, para a vida na comunidade condominial, imprescindível para regular a sociedade de proprietários em suas relações internas e externas, resguardando o patrimônio comum. 

A convenção é o estatuto coletivo que regulamenta os interesses das partes, podendo conter o regulamento interno do condomínio, que traz as regras fundamentais a respeito do cotidiano do condomínio, tais como a utilização das áreas comuns, as restrições de uso, os horários de funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões acerca do uso normal da propriedade, objetivando a preservação da harmonia e bem estar dos moradores, em respeito aos deveres de sossego, salubridade e segurança. 

O condomínio edilício tem o seu nascimento com a instituição, que especifica e discrimina as áreas comuns e privativas, para adquirir sua corporificação na constituição, momento em que é organizado administrativamente, sendo dotado de regramento normativo necessário para a viabilidade de seu microssistema social. 

A instituição e a constituição são dois momentos seminais, de caráter predominantemente jurídico, imprescindíveis para estruturação do condomínio. Após a sua formação jurídica, é necessário colocá-lo em ação. É na instalação do condomínio que se inicia a vida do condomínio, encerrando uma obra de engenharia e um complexo empreendimento de natureza jurídica, financeira e de arquitetura, para entregar as chaves às famílias que irão ocupálo, dando início à administração do condomínio.