Locação por temporada em condomínios residenciais e os limites ao direito de propriedade.

Um repórter da REVISTA entrevistou a advogada Carolline Roza Grangeiro para conhecer e aprofundar sobre um tema que é constantemente alvo de dúvidas e, muitas vezes, gerando discussões e até mesmo brigas no âmbito do condomínio. 

Repórter da RDC – o direito de propriedade: é absoluto? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – De acordo com o Código Civil (Art. 1.228) é garantido ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seu bem. No entanto, no âmbito do condomínio, esse direito encontra limites (Art. 1.336, IV). A lei estabelece o dever do condômino de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, não as utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores. 

Repórter da RDC – Em uma análise isolada do texto da lei, tal prerrogativa parece sugerir uma liberdade irrestrita do condômino sobre sua unidade autônoma… 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Contudo, a vida em condomínio edilício (residencial) constitui um regime jurídico especial, onde a propriedade individual coexiste com a co-propriedade das áreas comuns. Essa dualidade impõe uma relativização do direito de propriedade individual em prol da harmonia e da viabilidade da vida em comunidade. Repórter da RDC – O que diz o texto da lei, exatamente? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – O inciso IV do referido artigo é o epicentro do debate: é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. 

Repórter da RDC – Ou seja, como fica a questão, por exemplo, da locação por temporada? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Ou seja, a tríade “sossego, salubridade e segurança” representa o núcleo do interesse coletivo. A locação de curtíssima temporada, com sua alta rotatividade de pessoas desconhecidas, impacta diretamente esses três pilares.

Repórter da RDC – De que maneira impacta o sossego, salubridade e segurança? Advogada Carolline Roza Grangeiro – No aspecto da Segurança podemos dizer que a entrada e saída constante de estranhos, que não possuem vínculo com a comunidade e cujos antecedentes são desconhecidos, aumenta a vulnerabilidade do condomínio, sobrecarrega os sistemas de controle de acesso e gera um clima de insegurança entre os moradores permanentes. 

Repórter da RDC – Ok. E no aspecto do Sossego? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Nesse aspecto, por exemplo, inquilinos de curta duração, muitas vezes em viagem de lazer, tendem a ter uma rotina incompatível com a de um ambiente residencial, promovendo festas, ruídos em horários inadequados e desrespeitando as normas de silêncio. 

Repórter da RDC – Agora sobre o aspecto de Salubridade e Custos. 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Nesse aspecto, o uso intensivo das áreas comuns (piscinas, academias, elevadores, salões de festa) por um número flutuante e elevado de pessoas acelera o desgaste do patrimônio comum e aumenta os custos de manutenção, limpeza, água e energia, despesas que são rateadas entre todos os condôminos, incluindo aqueles que não auferem renda com a locação. 

Repórter da RDC – É um limite, mas não se pode considerar que impede o investimento no setor. 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Sim. A restrição a essa prática não deve ser vista como uma supressão do direito de propriedade, mas como o exercício legítimo da função social da propriedade no ambiente condominial, onde o interesse da coletividade em manter a paz, a segurança e a destinação residencial do prédio se sobrepõe ao interesse meramente econômico e individual de um único proprietário. 

Repórter da RDC – Bem… não existe um direito absoluto. 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – O entendimento jurídico moderno, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é de que o direito de propriedade não é absoluto e deve se submeter à função social e às regras de convivência coletiva. 

A ECONOMIA DO COMPARTILHAMENTO E O DESAFIO À CONVIVÊNCIA CONDOMINIAL 

Repórter da RDC – Mas alugar por temporada não é de hoje… o que mudou foi o tratamento à questão, correto? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Sim. A prática da locação por temporada não é nova, mas a sua natureza e a frequência dentro dos condomínios mudaram drasticamente nas últimas décadas. Podemos dividir esse início em três fases principais. 

Repórter da RDC – Que seriam?… 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Antes dos aplicativos, o aluguel por temporada já era previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). E como funcionava? A locação era feita geralmente por imobiliárias locais ou anúncios em classificados de jornais. O foco era o lazer, casas de praia ou campo e as estadias eram mais longas, semanas ou o limite legal de 90 dias. O impacto no condomínio era uma prática sazonal e previsível, o que gerava poucos conflitos em prédios estritamente residenciais nos grandes centros urbanos. Um segundo momento teve como marco disruptivo a fundação do Airbnb em 2008, nos Estados Unidos. A plataforma chegou oficialmente ao Brasil por volta de 2012, ganhando escala com os grandes eventos internacionais no país (Copa do Mundo de 2014 e Olimpíadas de 2016). Foi aqui que nasceu o conceito de alugar um quarto ou um apartamento por apenas uma noite ou um final de semana. O que antes dependia de um contrato físico e imobiliária, passou a ser feito com dois cliques no celular, atraindo um público muito mais rotativo e diversificado. 

Repórter da RDC – E o terceiro momento, inicia quando? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – A partir de 2019, o volume de locações em condomínios residenciais atingiu um ponto crítico, levando os conflitos para os tribunais. A ascensão da economia do compartilhamento, impulsionada por plataformas digitais globais como Airbnb, Booking.com e outras, revolucionou não apenas o setor de turismo e hotelaria, mas também gerou profundos impactos nas relações de vizinhança e na administração de condomínios edilícios. A facilidade com que um proprietário pode ofertar seu imóvel para locações de curtíssima duração transformou unidades residenciais em fontes de renda atrativas, mas, em contrapartida, acendeu um intenso debate sobre os limites do direito de propriedade frente aos interesses da coletividade. 

Repórter da RDC – Agora, claro, todas as questões têm dois lados e respectivos interesses. 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Sim. E desse modo é importante explanar os dois lados. Examina-se o direito fundamental à propriedade, previsto no art. 5º, XXII, da Constituição Federal, que assegura ao titular as faculdades de usar, gozar e dispor de seu bem. E, de outro, contrapõe-se a necessidade de garantir a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, CF) e o bem-estar coletivo no microcosmo do condomínio, cujas regras visam assegurar o sossego, a salubridade e, principalmente, a segurança de todos os moradores. A DISTINÇÃO CRUCIAL: VERSUS CONTRATO DE HOSPEDAGEM ATÍPICA 

Repórter da RDC – Qual o argumento mais frequente do aluguel por temporada, a partir dos proprietários, para manter seus direitos de alugar? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – A defesa de muitos proprietários se baseia no argumento de que a locação via plataformas digitais nada mais é do que uma “locação por temporada”, modalidade expressamente permitida pelo art. 48 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já rechaçou essa tese, estabelecendo uma clara distinção técnica. 

Repórter da RDC – Argumento já considerado nulo, vamos dizer assim, exatamente pela função residencial desses condomínios… Advogada Carolline Roza Grangeiro – De acordo com a lei, a Locação por Temporada (Lei nº 8.245/91): o contrato possui natureza residencial, ainda que transitória. Ele se destina a um fim específico (lazer, estudos, tratamento médico) e tem um prazo determinado de até 90 dias. O imóvel é cedido em sua totalidade para o locatário e seus acompanhantes, que o utilizarão com animus de residência temporária, estabelecendo um lar, ainda que efêmero. A relação é formalizada e o objetivo é a moradia transitória. 

Repórter da RDC – Muito bem. E em relação à Hospedagem Atípica (Plataformas Digitais), que você aludiu? 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – O que ocorre na maioria dos casos de Airbnb é diferente. A relação é marcada pela transitoriedade extrema (muitas vezes por uma ou duas diárias), pela impessoalidade e pela alta rotatividade. Frequentemente, há a oferta de serviços inclusos na diária, locação por temporada como limpeza, troca de roupa de cama e banho, café da manhã, o que aproxima a atividade de um serviço de hotelaria. O STJ classificou essa modalidade como um contrato atípico de hospedagem. Não se aluga para “morar”, mas para “se hospedar”. Essa atividade possui um inegável caráter comercial, desvirtuando a finalidade residencial do condomínio. 

Repórter da RDC – Ou seja, a impossibilidade é ainda mais clara. 

Advogada Carolline Roza Grangeiro – Essa distinção é a chave para a legalidade da proibição. Ao praticar a hospedagem atípica, o condômino não está apenas exercendo seu direito de alugar, mas sim explorando comercialmente sua unidade, violando a destinação residencial prevista na convenção. Assim sendo, para o síndico e os condôminos que desejam regulamentar ou proibir a locação de curtíssima temporada, é fundamental seguir o rito jurídico correto para garantir a validade de suas decisões.