Conflitos: a importância da negociação diante dos impasses e como identificar quando isso não é possível

A advogada Carolina Pereira nos fala sobre as atitudes dos condôminos antissociais dentro dos condomínios; as consequências que esse comportamento traz para toda a comunidade e de que forma ele pode impactar a vida condominial. Isso, tanto para o condômino agressivo, o que pode acontecer com ele e está previsto em lei, mas também para todos os demais condôminos que ali residem. 

Em princípio, acredita-se que apenas aquele condômino que tem aquela conduta antissocial é que vai sofrer com o problema mas, na verdade, as consequências serão percebidas em toda a comunidade, “no ambiente condominial como um todo” – alerta Carolina Pereira. Às vezes, o comportamento pode trazer resultados muito negativos para o emocional e psicológico de algumas vítimas desse condômino agressor. Ao longo dessa ação, ou ações, inadequadas para a boa convivência condominial, pode ocorrer a aderência de algumas pessoas em defesa ou contra o agressor, consolidando um verdadeiro racha nas relações dentro da comunidade e, por consequência última, um ambiente tóxico para todos. Além disso, têm aqueles moradores que notam o comportamento como uma vantagem, um proveito que aquele agressor teve direito, expresso com falas de do tipo: “Mas porque ele pode, tem direito e eu não? Vou começar a fazer também”. Ou seja, não apenas traz transtorno como acaba contaminando as atitudes de toda a comunidade. Então, as pessoas não têm noção de quanto um indivíduo como esse pode trazer dano ao ambiente e às relações. Portanto, se o gestor do condomínio não tiver uma boa conduta para um caso como esse, que não é muito fácil de lidar, o síndico pode acabar ficando refém de algumas situações que podem ser complicadas. 

CONFLITOS: UMA QUESTÃO DE MEDIAÇÃO 

As condutas quando não são tratadas de forma célere e a bom termo elas acabam se exacerbando, se agudizando. Vão aumentando em dano e o síndico pode perder todo o controle da situação. É muito importante uma conversa franca e honesta sobre os

deveres e direitos de todos com o objetivo de manter um bom convívio em comunidade. Detalhar de forma especial as condutas esperadas para aquelas ocasiões onde ocorreram desconformidades e abusos por parte do agressor.

CONFLITO: É PRECISO TER CONHECIMENTO E EXPERIÊNCIA PARA LIDAR 

Pode ocorrer que o síndico não tenha muito tato para lidar com situações de desconformidades comportamentais e, mesmo, agressivas nas relações. Com isso, em vez de ele tratar o problema, ele fica indignado e acaba agravando o que poderia ser negociado, apresentado, resolvido. É necessário, antes de mais nada, que o síndico tenha calma, paciência, para poder tratar com aquele condômino; para que a situação não seja potencializada; para que a situação não inverta contra o condomínio – caindo o síndico numa situação de desrespeito, de agressão verbal (vias de fato) e, mesmo, violência corporal. 

SÍNDICO: CUIDADO AO TRATAR DA SITUAÇÃO E ELA NÃO SE INVERTER CONTRA VOCÊ 

Já ocorreram situações em que o agressor se aproveitou da falta de capacidade do síndico para lidar com a situação e acabou por processar o síndico e o condomínio. E, em algumas vezes, acabou o juiz acatando os argumentos de perseguição, de assédio, de calúnia etc. – e decidindo a favor do agressor, o promotor de toda a desavença. 

PRECAUÇÕES 

Muito importante documentar toda aquelas circunstâncias do ocorrido; promover um verdadeiro histórico de toda a conduta do agressor frente às situações em discussão. Tudo isso é de suma importância. Alguns desses agressores facilitam muito esse procedimento, com o envio de diversos áudios enviados para grupos em plataformas de mensagem. Muitas vezes o comportamento é algo considerado como normal, cotidiano, comum para o agressor, “muito embora ele esteja diretamente envolvido no desrespeito, na violência, porque toma como referência a própria educação, o ambiente familiar onde foi educado. Então, não é incomum se identificar situações em que o agressor acredita que as pessoas estão fazendo ‘muito alarde à toa’” – como já fui surpreendida diante de um caso claro de desrespeito a um condômino, lembra a especialista. 

REGRAS: FALTA ATENÇÃO A ELAS 

Muitas vezes os próprios condôminos não leem as regras vigentes em seus condomínios. Eles compram e acreditam que podem fazer o que querem “porque são proprietários de determinada unidade” – conta Carolina, tomando por base a própria experiência. A partir disso, não observam as regras de convivência; o que pode e o que não pode e, aí, acabam tomando atitudes inadequadas. E, aí, se não tem uma boa conversa, até para poder explicar, para poder esclarecer, para poder mediar, aquilo vai ser potencializado em um grau máximo e aí se perde o controle – indica a especialista. 

CASO REAL: MORADORA DE UMA COBERTURA 

A situação em referência envolve os proprietários de uma cobertura em um condomínio razoavelmente grande, com 160 unidades. “No início, os moradores apresentavam condutas que eram tomadas como inadequadas, mas toleradas porque eventuais; eram também tomadas como de menor monta. Problemas, como: colocar roupa penduradas em varal, impondo uma estética feia para o condomínio; música com som muito alto; gritaria dentro de casa, inclusive com as crianças, o que acarretou até denúncias para o Conselho Tutelar. Ou seja, era uma família muito conflituosa” – resume a especialista. 

CONFLITO: INÍCIO DAS NOTIFICAÇÕES 

Quando a proprietária começou a ser notificada, para inibir essas condutas, o efeito foi contrário. Ela começou a potencializar o que fazia antes. O varal virou um depósito de roupas penduradas o tempo todo e de forma cada vez mais visível; como morava na cobertura, começou a colocar vasos de planta no peitoril – ou para-peito – o que era um grande risco para todos que transitavam na área comum logo abaixo. Caso viesse a cair, poderia atingir um morador e provocar a morte de uma pessoa. 

DETALHES INACREDITÁVEIS 

Outro problema era que eles lavavam a varanda e a água suja escorria como uma cachoeira para os vizinhos que moravam nas unidades logo abaixo. Nós temos relatos desses vizinhos informando o problema e registrando reclamação. Como eles tinham cães, essa cachoeira normalmente continha dejetos desses animais, o que provocava mal cheiro e poderia, em hipótese, provocar doenças. Um comportamento claramente reativo. Depois, passaram a jogar comida pela janela. A comida, que sobrava no prato após as refeições, era descartada pela janela. A coisa foi escalando de uma forma descontrolada. 

MULTAS

As multas eram dadas, mas não surtiam efeito, porque não eram pagas. Eles tinham a conduta de recusar a receber as multas, notificações e advertências na portaria. Eles também recusaram e não recebiam elas na unidade. Com isso, o condomínio começou a enviar todas as notificações por e-mail. Aí, eles não recebiam, não respondiam. E aí, se ficava na dúvida se tinham recebido ou não. Nesse meio tempo, o casal se separou. E aí, o e-mail que a gente tinha era só do marido que se retirou do condomínio. Então, a gente chegou a conclusão de que, apesar de ele ser o proprietário, de estar no registro, ele casou com ela com comunhão parcial de bens e de que deveríamos, também, notificá -lo. Isso porque ela poderia alegar, depois, que nunca foi notificada. Mas nós não tínhamos meios, porque não tínhamos o e-mail ou qualquer contato dela. 

CONSELHO CONSULTIVO: DISCUSSÃO EM CONJUNTO 

Com isso, em resumo, sintetizamos todos esses registros, notificações e multas – que giravam em torno de R$20.000, com as respectivas justificativas de descumprimento das normas. Todas essas informações foram levadas ao conhecimento do Conselho Consultivo que entendeu por bem não levar o caso para assembleia condominial, uma vez que aqueles condôminos eram problemáticos e reincidentes. Assim, decidiram entrar com uma ação de “obrigação de não fazer”, para que os obrigassem a cumprir as normas do condomínio. 

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL 

De forma subsidiária, optamos por fazer uma notificação extrajudicial via cartório – com o registro sintetizado de todas aquelas notificações com relato e fotos, listagem das multas, que tinham sido entregues anteriormente. Documento com quase trinta (30) páginas. E, neste documento, concedemos ainda um prazo para recurso, muito embora os prazos anteriores já tivessem há muito tempo terem sido desrespeitados. Mas era adequado, justamente, para não dar margem para que eles apresentassem alegações no processo judicial de que não estávamos sendo razoáveis. 

AÇÃO JUDICIAL

Ainda assim, o cartório teve muita dificuldade de notificar, porque ela não recebia, ela não atendia a porta. Mas em um determinado dia, o porteiro informou que ela estava e franqueou a entrada do profissional do cartório – que a essa altura já era conhecido do porteiro. Aí, o oficial do cartório foi até a residência e a proprietária acabou abrindo e sendo notificada. O ex-marido também acabou por ser notificado no trabalho. Resumindo: eles não apresentaram qualquer resistência, qualquer recurso dessas multas. Em seguida, nós ingressamos com ação judicial. Tivemos uma liminar a nosso favor. Essa liminar, hoje, está vigendo com multa. Os transtornos foram minimizados, mas ela ainda não pagou todas as contas. Em resumo, a gestão de um condomínio passa pela resolução dos conflitos de convivência. Contudo, os atos de gestão, que tem relação direta com a valorização do patrimônio, não podem ser esquecidos. Sendo levada em conta as possíveis repercussões de sua gestão, os síndicos precisam ter inteligência emocional e capacitação para controlar a tendência conflituosa nos condomínios. Caso contrário, poderá ser desencadeado um ciclo interminável de disputas de egos. A especialista compartilhou a seguinte reflexão: “solucione as simples demandas dos condomínios antes que elas deixem de ser pequenas para se tornarem uma crise na gestão. Essa é a solução eficiente para uma administração de sucesso” – conclui a advogada.