À forma como o brasileiro se relaciona com o imóvel está mudando — e não é uma mudança silenciosa para quem sabe onde olhar ou pesquisar. A chegada da Reforma Tributária do Brasil inaugura um novo ciclo em que a moradia deixa de ser apenas direito ou patrimônio e passa a ocupar, de forma mais evidente, o campo da atividade econômica monitorada.
ANÁLISE CUIDADOSA
O impacto é amplo, mas exige uma leitura cuidadosa. Proprietários que vivem de aluguel, famílias que moram como inquilinas, investidores que operam em plataformas digitais e síndicos responsáveis pela gestão condominial já estão alcançados por essa série de mudanças — ainda que nem todos sintam efeitos financeiros imediatos. É para melhor entender as nuances dessas mudanças e processos que a Revista dos Condomínios, por intermédio de um de seus repórteres, foi ouvir Cleuzany Lott, advogada especialista em direito condominial, síndica, 3ª Vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB de Minas Gerais e presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB de Governador Valadares.
“a reforma inaugura um novo modelo de leitura das atividades econômicas — e o imóvel passa a fazer parte dessa lógica”
Repórter da Revista dos Condomínios – Como você avalia o contexto dessas mudanças e o período efetivo das implicações e, por extensão, dos cuidados que se deve tomar? Cleuzeny Lott – O país vive a fase de transição. A cobrança efetiva dos novos tributos sobre consumo está prevista para ganhar força a partir de 2027. O ano de 2026 funciona como período de testes, adaptação de sistemas e consolidação de regras, com introdução gradual de obrigações acessórias.
Repórter da Revista dos Condomínios – Qual o motivo que pode estar por trás dessas mudanças?
Cleuzeny Lott – O que dá para afiançar é que mais do que uma mudança de alíquotas, a reforma inaugura um novo modelo de leitura das atividades econômicas — e o imóvel passa a fazer parte dessa lógica.
Repórter da Revista dos Condomínios – Podemos considerar que essas mudanças visam ter o maior controle de investimentos em ativos e, por consequência, identificar eventuais movimentações atípicas, investimentos ilegais etc.?
Cleuzany Lott – Sim. Um dos efeitos centrais da Reforma Tributária é o aumento da transparência e do monitoramento fiscal. A nova estrutura facilita o rastreamento de ativos e movimentações com o cruzamento de dados em tempo real. A digitalização e a unificação dos impostos permitem que o fisco identifique com mais precisão a origem e o destino de recursos, dificultando a ocultação de movimentações atípicas. Na questão de imóveis, as novas regras de tributação sobre compra e venda de múltiplos imóveis e locação visam formalizar esse mercado e evitar o uso de propriedades para evasão fiscal. Além disso, as instituições bancárias já devem reportar movimentações mensais superiores a R$15.000 para empresas através da e-Financeira, o que serve de base para identificar desvios entre a renda declarada e o fluxo financeiro real.
Repórter da Revista dos Condomínios – Considera que todos que são alcançados por essa série de mudanças terão tempo hábil para se adaptarem?
Cleuzany Lott – Sim. O cronograma é gradual o que garante um prazo para ajustes. O tempo é sufi ciente para quem começar a se organizar agora, mas será curto para quem deixar para regularizar seus bens e rendimentos apenas no final do período de transição que encerra em 2033.
O ALUGUEL DEIXA DE SER APENAS RENDA
Repórter da Revista dos Condomínios – Dentro dessa nova perspectiva, vamos dizer assim, qual seria a maior mudança ou o quê deveríamos ter maior foco?
Cleuzany Lott – A principal virada está na criação do modelo de tributação sobre consumo, baseado no IVA dual, formado pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). A proposta é substituir tributos antigos e tornar o sistema mais transparente e não cumulativo.
Repórter da Revista dos Condomínios – É uma simplificação, o que pode reduzir investimento em tempo de controle e contabilidade mas, na prática, o que acontece? Cleuzany Lott – Nesse contexto, a locação de imóveis passa a ser observada sob uma nova perspectiva. Em situações de habitualidade e relevância econômica, a atividade pode deixar de ser tratada exclusivamente como renda patrimonial e passar a dialogar com a lógica dos serviços.
Repórter da Revista dos Condomínios – Em termos práticos, o que isso significa?
Cleuzany Lott – Vou te dizer o que não significa. Não significa que todo proprietário será automaticamente tributado nesse modelo, mas revela uma mudança importante: o Fisco passa a olhar com mais atenção para a atividade de locação
LOCADOR PROFISSIONAL: OS CRITÉRIOS EM CONSTRUÇÃO
Repórter da Revista dos Condomínios – Qual a mudança para quem aluga imó vel? Cleuzany Lott – A reforma introduz a figura do chamado locador profissional, criando um critério que busca diferenciar quem aluga de forma eventual de quem atua de maneira estruturada no mercado.
“ […] há uma mudança relevante de comportamento em curso”
MAIOR CONTROLE E IDENTIFICAÇÃO DE MOVIMENTAÇÕES E INVESTIMENTOS
Repórter da Revista dos Condomínios – E a pergunta é: como diferenciar essa nova figura do locador profissional?
Cleuzany Lott – Por valor. A referência de valor que cai nessa malha fina é a partir do montante de R$240 mil anuais em receitas de aluguel, associada à posse de mais de três imóveis locados, aparece como parâmetro relevante nesse enquadramento. No entanto, sua aplicação prática ainda depende de regulamentação complementar.
Repórter da Revista dos Condomínios – Então, ainda precisará de lei ordinária para viger?
Cleuzany Lott – Sim e isso significa que o enquadramento não é automático nem imediato, especialmente durante a fase de transição. Ainda assim, o recado é claro: a tendência é distinguir perfis e aproximar determinadas atividades imobiliárias de uma lógica empresarial.
2026: ADAPTAÇÃO, NÃO IMPOSIÇÃO GENERALIZADA
Repórter da Revista dos Condomínios – Então, o que poderemos esperar deste ano de 2026?
Cleuzany Lott – O ano de 2026 não marca uma obrigatoriedade ampla e irrestrita de emissão de nota fiscal para locações. Mas a exigência tende a alcançar, de forma mais direta, contribuintes já enquadrados como pessoas jurídicas ou aqueles que se caracterizam como prestadores de serviços dentro da nova lógica tributária.
MAIOR GOVERNANÇA E FISCALIZAÇÃO
Repórter da Revista dos Condomínios – E para as pessoas físicas, o que representa? Cleuzany Lott – Para a maioria dos proprietários pessoas físicas, trata-se de um período de adaptação e acompanhamento das regras que ainda estão em consolidação.
Repórter da Revista dos Condomínios – Mas em futuro próximo…
Cleuzany Lott – Ainda assim, há uma mudança relevante de comportamento em curso: a formalização das relações tende a crescer, impulsionada não apenas por exigências legais futuras, mas também por maior integração de dados e transparência.
O CONSUMIDOR MAIS ATENTO — E A MUDANÇA DE CULTURA
Repórter da Revista dos Condomínios – Alguma vantagem, seja para a nova figura do locador profissional ou para pessoa física?
Cleuzany Lott – A reforma também traz mecanismos de devolução de tributos, conhecidos como cashback, voltados principalmente ao consumo essenciais, como energia elétrica, água, gás e alimentos.
Repórter da Revista dos Condomínios – E já se tem uma noção de porcentagens ou outra forma de previsão de benefícios?
Cleuzany Lott – Embora não haja, neste momento, previsão clara de aplicação direta desse benefício sobre contratos de locação residencial, o conceito introduz um elemento novo na relação de consumo: o incentivo à formalização.
Repórter da Revista dos Condomínios – Entendo. O que é importante, pelo menos no momento, para a fase de mudança.
Cleuzany Lott – Na prática, o consumidor tende a se tornar mais atento à documentação fiscal. Esse movimento, ainda que indireto no mercado imobiliário, contribui para reduzir a informalidade ao longo do tempo.
Repórter da Revista dos Condomínios – E, mais uma vez, a transparência. O que resulta em lealdade e confiança no próprio mercado imobiliário. Gostaria de comentar?
Cleuzany Lott – Isso é muito positivo para todos. A transparência é o pilar que sustenta essa mudança. Ao tirar as transações da informalidade, a Reforma promove a legalidade e aumenta a confiança no mercado imobiliário, tornando-o mais profissional e seguro para investidores. Esse ambiente de confiança se estende também aos condomínios, onde o maior controle sobre a prestação de serviços e o fluxo de caixa garante uma gestão mais íntegra e protege o valor do patrimônio de cada proprietário.
CIB: O “CPF DO IMÓVEL” E A ORGANIZAÇÃO DOS DADOS
Cleuzany Lott – Outro avanço relevante é a consolidação do Cadastro Imobiliário Bra sileiro, o CIB.
Repórter da Revista dos Condomínios – Ah, sim. Poderia nos falar um pouco sobre o CIB?
Cleuzany Lott – Trata-se de um identificador único nacional que reúne informações cadastrais, fiscais e registrais dos imóveis, facilitando a integração entre diferentes esferas da administração pública.
Repórter da Revista dos Condomínios – Certo. Não é um novo tributo.
Cleuzany Lott – O CIB não cria novos tributos nem aumenta a carga tributária por si só. Sua função é organizar dados, reduzir inconsistências e ampliar a segurança das informações. Para o proprietário, isso representa mais clareza — e também maior rastreabilidade do patrimônio.
VALOR DO IMÓVEL E TRIBUTAÇÃO: ONDE A REFORMA NÃO CHEGA DIRETAMENTE Repórter da Revista dos Condomínios – Vamos falar um pouquinho sobre Reforma Tributária? Quais as implicações para o IPTU?
Cleuzany Lott – A Reforma Tributária não altera automaticamente tributos como o IPTU, que continua sendo de competência municipal e depende de legislação própria e da Planta Genérica de Valores de cada cidade.
Repórter da Revista dos Condomínios – Que alívio. Pensei por um momento que ia aumentar tudo.
Cleuzeny Lott – No entanto…
Repórter da Revista dos Condomínios – Comemorei antes da hora?
Cleuzany Lott – No entanto, a tendência de maior integração de dados e atualização cadastral pode influenciar, ao longo do tempo, a qualidade das informações utilizadas pelos municípios. O impacto, portanto, não é direto nem imediato, mas pode ocorrer de forma indireta e gradual. Repórter da Revista dos Condomínios – Entendo. Então, não é algo concreto.
PLATAFORMAS DIGITAIS E MAIOR TRANSPARÊNCIA
Repórter da Revista dos Condomínios – Você me avisou, antes dessa entrevista, que teria a falar das implicações sobre o Airbnb…
Cleuzany Lott – Sim. O crescimento das locações por temporada também entra no campo de atenção. Plataformas como a Airbnb ampliaram o mercado e, ao mesmo tempo, facilitaram o registro e o cruzamento de informações. A tendência é de aumento da transparência dessas operações, especialmente quando há volume relevante e habitualidade.
Repórter da Revista dos Condomínios – Transparência, mais uma vez.
Cleuzany Lott – Mais uma vez, o ponto central não é a plataforma, mas a forma como a atividade é exercida.
CONDOMÍNIOS ENTRE CAUTELA E ADAPTAÇÃO
Repórter da Revista dos Condomínios – E o impacto nos condomínios?
Cleuzeny Lott – Nos condomínios, o impacto da reforma deve ser analisado com equilíbrio. A nova tributação sobre consumo incide sobre serviços, o que pode afetar contratos de limpeza, segurança, manutenção e administração. Por outro lado, o modelo não cumulativo permite a geração de créditos tributários pelas empresas prestadoras, o que pode suavizar parte desses efeitos.
Repórter da Revista dos Condomínios – Entre aumento e redução se chega a um resultado de aumento zero?
Cleuzany Lott – Não há, um aumento automático ou uniforme das despesas condominiais. O cenário exige análise caso a caso. Para síndicos, o momento é de cautela e planejamento. A leitura tributária passa a ser mais um elemento na construção do orçamento.
O IMÓVEL EM UM NOVO CENÁRIO ECONÔMICO
Repórter da Revista dos Condomínios – Em resumo, a Reforma Tributária como pode ser considerada?
Cleuzany Lott – A Reforma Tributária não transforma apenas a forma de cobrar tributos. Ela reorganiza a forma como determinadas atividades são compreendidas pelo sistema.
Repórter da Revista dos Condomínios – Ou seja?
Cleuzany Lott – Ou seja, o imóvel continua sendo abrigo, investimento e segurança. Mas passa a estar inserido em um ambiente de maior integração de dados, transparência e acompanhamento.
Repórter da Revista dos Condomínios – E a mudança será por etapas…
Cleuzany Lott – Essa mudança ocorre por etapas, sim. Primeiro vêm os ajustes normativos e operacionais. Depois, a consolidação das regras. Por f i m, os efeitos econômicos mais claros. O movimento já começou — ainda que nem todos o percebam com a mesma intensidade. E, neste novo cenário, mais importante do que reagir é entender.
Cleuzany Lott – Advogada, especialista em direito condominial, MBA em administração de condomínios e síndica profi ssional. Terceira vice-presidente da comissão de direito condominial da OAB/MG, inscrita na oab/mg sob o nº 160.860
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