As principais atribuições legais do síndico
QUINTA PARTE (ART. 1.348 DO CÓDIGO CIVIL, § 2º
Nas quatro colunas anteriores, abordamos as principais responsabilidades do síndico. Constatamos que o síndico é órgão de execução, o verdadeiro “fac-totum” do condomínio. Ele é o gestor da propriedade condominial, um representante escolhido em uma assembleia e investido com poderes de administração, devendo atuar de acordo com as leis e a convenção do condomínio, além de seguir as deliberações da assembleia.
Vimos nas colunas anteriores que as principais atribuições do síndico estão no artigo 1.348 do CC, como representar o condomínio ativa e passivamente, cumprir e fazer cumprir a convenção, elaborar a previsão orçamentária, convocar as assembleias, contratar os serviços de interesse da coletividade, conservação do patrimônio comum, dentre outros, podendo ainda contar com auxiliares de gestão. Outras atribuições podem estar presentes na convenção de cada condomínio.
O síndico pratica a gestão direta do condomínio. A gestão indireta é realizada principalmente pela administradora auxiliar de condomínio. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas (artigo 1.348, §2º). No contrato de administração auxiliar de condomínios o síndico normalmente transfere atribuições administrativas como as contábeis, fiscais, departamento pessoal, elaboração de prestação de contas, emissão de boletos e circulares. É comum a outorga de mandato apenas para a representação em face de órgãos públicos, para o cumprimento de tais atribuições procedimentais, podendo agir junto à Receita Federal, órgãos públicos e prefeitura municipal.
O contrato de prestação de serviços de administração auxiliar de condomínios é utilizado em larga escala no mercado imobiliário e condominial. A complexidade dos serviços implementou serviços cada vez mais especializados, prestados pelas administradoras auxiliares de condomínios, no cumprimento de questões administrativas, contábeis, fiscais, trabalhistas, previdenciárias, tributárias e até jurídicas. O cerne do contrato é a prestação de serviço, que envolve uma agenda mensal de rotinas administrativas (boletos, prestações de contas, fluxo de documentos, elaboração de circulares, confecção de editais, assessoramento na gestão e cobranças administrativas).
O contrato de administração de condomínios engloba uma série de serviços que variam conforme as práticas do mercado, administradoras e de acordo com as demandas e necessidades do condomínio. As gestões amadoras costumam sobrecarregar as administradoras com questões mais ligadas à gestão direta, por despreparo dos síndicos e transferência de responsabilidades. Porém, as gestões mais profissionais terminam por deixar as administradoras cumprindo seu papel de cumprimento de rotinas administrativas e atendimento à legislação.
Francisco Machado Egito é advogado, administrador e contador. É CEO do Grupo Francisco Egito, empresa que atua na área condominial e imobiliária. É coordenador da comissão de Contabilidade Condominial do CRC e coordenador da UNICRECI. É diretor da Revista dos Condomínios, do curso Aprimora e do CBEPJUR. Tem atuação como presidente e membro de conselhos profissionais e associações na área condominial e imobiliária (OAB, CRC, ABA, CRECI e outros).
